Neubau 2016 | 4 WE | 450 m² | 3.664 €/m² | Blauer See | Provisionsfrei

Blauer See Rüsselsheim: Wo Natur auf Weltmarktführer trifft

Das Objekt befindet sich im gefragten Wohngebiet „Blauer See“, einer der attraktivsten Lagen Rüsselsheims. Die Lage bietet die perfekte Symbiose für anspruchsvolle Mieter:

•Wirtschaftlicher Hotspot: In direkter Nachbarschaft befindet sich das Hyundai Motor Europe Technical Center sowie zahlreiche Global Player der Metropolregion Rhein-Main. Dies sichert eine konstante Nachfrage durch Business-Mieter, Ingenieure und Consultants.

•Infrastruktur & Anbindung: In nur ca. 15 Minuten erreichen Sie den Flughafen Frankfurt. Die Frankfurter Innenstadt, Wiesbaden und Mainz sind über die A67 in ca. 20-25 Minuten erreichbar.

•Lebensqualität: Der Blaue See und die angrenzenden Waldgebiete bieten Erholung direkt vor der Haustür. Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten befinden sich in unmittelbarer Nähe.

Blauer See, Rüsselsheim am Main – eine der ruhigsten und
grünsten Wohnlagen der Stadt. See, Wald und Grünflächen
fußläufig erreichbar. Schulen, Kindergärten und Einkauf
in der Nähe.

Autobahn A67: ca. 2 Min.
Flughafen Frankfurt: ca. 10 Min.
Frankfurt City: ca. 15 Min.
Hyundai Technical Center: ca. 2 Min.

Rüsselsheim gehört zu den gefragtesten Pendlerstandorten
im Rhein-Main-Gebiet. Die Angebotsmieten stiegen hier
2025 → 2026 um ca. +7 % – der Trend zeigt weiter nach oben.
Infrastruktur (im Umkreis von 5 km):
Apotheke, Lebensmittel-Discount, Allgemeinmediziner, Kindergarten, Grundschule, Hauptschule, Realschule, Gymnasium, Gesamtschule, Öffentliche Verkehrsmittel

Die genaue Adresse des Objekts ist vom Anbieter nicht freigegeben. In der Karte ist daher die ungefähre Lage der Immobilie dargestellt.

EINZIGARTIGES OBJEKT - EINIGARTIGES POTENZIAL
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Vergleichbare Häuser in Rüsselsheim (Doppelhaushälften, Reihenhäuser) werden aktuell für 4.300–4.600 €/m² angeboten. Dieses neuwertige Objekt (Baujahr 2016) liegt mit ca. 3.664 €/m² deutlich darunter – bei höherem Ausstattungsstandard, mehr Fläche und zusätzlichem Mietertragspotenzial.

Es verbindet die Wohnqualität eines großen Privathauses mit der Flexibilität und dem Ertragspotenzial eines Mehrfamilienhauses.

DAS OBJEKT

Baujahr 2016, kein Sanierungsstau und kein Renovierungsbedarf.
Vier genehmigte Wohneinheiten auf ca. 450 m² Wohnfläche, vollständig ausgebaut und sofort nutzbar.

Zwei Einheiten sind vermietet und erzielen 3.000 € kalt/Monat.
EG und UG sind möbliert und sofort verfügbar – für Eigennutzung oder Vermietung.

DIE WOHNEINHEITEN

UG – ca. 86 m² – möbliert – frei
Ausgebaut mit Bad, Küchenzeile, Glasfaser und LAN.
Sauna und Whirlpool – ideal als Premium-Mietwohnung.

EG – ca. 125 m² – möbliert – frei
Zwei Eingänge, Küche, zwei Bäder. Zugang zu Terrasse und ca. 300 m² Privatgarten.
Mietaufschlag gem. Mietspiegel 2025 möglich (+7 %).
Eigener Stellplatz, Glasfaser und LAN.

OG1 – ca. 113 m² – vermietet – 1.650 € kalt
12 m² Balkon, zwei Wohnbereiche mit jeweils eigenem Bad.
Zuverlässiger Bestandsmieter mit Mieterhöhungspotenzial.

OG2 – ca. 130 m² Maisonette – vermietet – 1.350 € kalt
Über zwei Ebenen inkl. ausgebautem Spitzdach.
Die Miete basiert noch auf alter Flächenangabe (94 m²).

Anpassung auf reale 130 m² ab 01.06.2026 möglich
→ ca. 1.867–1.898 € kalt

MIETEINNAHMEN

IST-STAND:
OG1: 1.650 €
OG2: 1.350 €
= 3.000 €/Monat · 36.000 €/Jahr

Stilles Mietpotenzial:

OG1: seit über 2 Jahren nicht erhöht
→ ca. 1.751 € möglich (+101 €)

OG2: Anpassung auf reale Fläche
→ ca. 1.867 € möglich (+517 €)

Potenzial: +618–650 €/Monat · +7.800 €/Jahr ohne Mieterwechsel.

BEI VOLLVERMIETUNG

Mietspiegel Neuwertig/Gehoben: ca. 15,5 €/m²

ca. 7.100 €/Monat · 85.200 €/Jahr

Preis/m²: ca. 3.664 €
Bruttorendite bei 1.649.000 €: ca. 5,17 %
Kaufpreisfaktor: ca. 19

UPSIDE – MÖBLIERTES PREMIUM-WOHNEN

UG und EG sind vollständig möbliert und sofort nutzbar. Ausstattung u. a.: Sauna, Whirlpool, 75"-TV, Workstation, Glasfaser. Jeder Bereich hat einen eigenen Zähler.

Die folgende Aufteilung zeigt ein mögliches Entwicklungspotenzial. Eine separate Vermietung kann eine Nutzungsänderung erfordern.

Mietpotenzial

Wellness-Apt. (33 m²): ca. 900 €
Business-Apt. (33 m²): ca. 900 €
Studio (27 m²): ca. 800 €
EG rechts 45 m²: ca. 1.000 €
EG links 80 m²: ca. 1.700 €
OG rechts 45 m²: ca. 900 €
OG links 70 m²: ca. 1.200 €
OG2 130 m²: ca. 1.867 €

Gesamt: ca. 9.267 €/Monat · 111.204 €/Jahr

Bruttorendite bei 1.650.000 €: ca. 6,74 %
Kaufpreisfaktor: ca. 14,8

Bis Bald

Balkon, Terrasse, Garten, Dachterrasse, Vollbad, Duschbad, Sauna, Einbauküche, Gäste-WC, Barrierefrei, Fliesen

Bemerkungen:
Neubau-Qualität 2016 – Effizienz & Technik auf höchstem Niveau

Das Haus wurde massiv errichtet und kontinuierlich gepflegt. Die technische Ausstattung ist auf Langlebigkeit und niedrige Bewirtschaftungskosten ausgelegt:

•Energetik: Gas-Zentralheizung kombiniert mit einer Solar-Anlage zur Warmwasserunterstützung.

„Energieausweis Klasse C (96 kWh/m²a) – bereits oberhalb der EU-Anforderungen bis 2033. Kein Sanierungsdruck durch die EU-Gebäuderichtlinie."

•Komfort: Fußbodenheizung in allen Räumen (einzeln steuerbar) und hochwertige Fenster mit elektrischen Rollläden.

•Infrastruktur: 8 separate Badezimmer mit hochwertiger Sanitärkeramik;

•Highlights: Die Sky-Maisonette (2. OG) verfügt über eine umlaufende Terrasse, die den Blick in drei Himmelsrichtungen freigibt. Das Untergeschoss bietet mit der integrierten Sauna und dem Whirlpool echten Wellness-Charakter.

•Außenanlage & Parken: Das 540 m² große Grundstück bietet 6 Stellplatzflächen (3 befestigt, 3 vorbereitet). Der Garten ist professionell angelegt und verfügt über mehrere Terrassen. Ein Brunnen und ein Mährobotor. Automatische Bewässerungsanlage.

•Sicherheit & Smart-Features: Das Objekt ist mit einer vollständigen Videoüberwachung ausgestattet. Jede Fassadenseite wird durch Kameras gesichert, die zentral über ein Festplatten-System (WLAN-Anbindung) gesteuert werden – ein massives Sicherheitsplus für Eigentümer und Mieter.

•Werterhalt & Wasserqualität: Eine integrierte Wasserenthärtungsanlage schützt die gesamte Haustechnik, die 8 Badezimmer sowie die Buderus-Anlage vor Kalk. Dies reduziert Instandhaltungskosten und sorgt für Premium-Wasserqualität.

•E-Mobilität: Am Haus befindet sich bereits eine E-Auto-Ladestation (Wallbox), was in der heutigen Zeit ein essenzielles Kriterium für moderne Mieter (z.B. Hyundai-Mitarbeiter) darstellt.

•Service-Bereich: Für die Bewohner der Suites im UG steht ein separater Waschkeller zur Verfügung. Dieser ist bereits mit zwei Waschmaschinen und einem Trockner ausgestattet, was den „Full-Service“-Charakter der Apartments unterstreicht.

Zusammengefasst:

- Baujahr 2016, kein Sanierungsstau
- Fußbodenheizung in allen Einheiten
- Buderus Gas + Solar-Therme mit 500-Liter-Speicher
- Elektrische Rollläden in allen Bereichen
- Glasfaser + LAN-Anschluss in jeder Einheit
- E-Auto-Ladestation (Wallbox)
- Videoüberwachung aller Fassaden (WLAN, Festplatte)
- Wasserenthärtungsanlage
- Gemeinschaftswaschkeller: 2 Waschmaschinen + 2 Trockner
- 6 genehmigte Stellplätze (3 ausgebaut, 3 erweiterbar)
- Separate Strom- und Wasserzähler je Einheit
- Grundstück ca. 540 m²

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Gas

MIETPOTENZIAL – HERLEITUNG (Mietspiegel 2025)

UG 86 m² × 15,50 €/m² = 1.333 €
EG 125 m² × 15,50 € + 7% Garten = 2.074 €
OG1 113 m² × 14,60 €/m² = 1.650 €
OG2 130 m² × 15,50 €/m² = 2.015 €
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Vollvermietung: 7.072 €/Monat
Jahresertrag: 84.864 €/Jahr
Bruttorendite: 5,15 %
Kaufpreisfaktor: 19,4x

Garten-Zuschlag EG: +7% gem. qualifiziertem
Mietspiegel Rüsselsheim/Nauheim 2025
(300 m² Privatgarten, alleinige Nutzung)

Mietpreisbremse nicht anwendbar:
Baujahr 2016, Erstnutzung nach 01.10.2014
(§556d BGB)

EG/OG: Zwei separate Strom/Wasserzähler +
Fußbodenheizungskreise eingebaut →
bauliche Vorbereitung für spätere Teilung
in zwei Einheiten möglich.

OG2: Nutzungsänderung Spitzdach (36 m²)
als Wohnfläche beantragt wird vor Kauf genehmigt sein.
Mietanpassung auf 130 m² ab 01.06.2026

Energieklasse C (96 kWh/m²a) –
oberhalb EU-Anforderungen bis 2033.
Kein Sanierungsdruck.


WARUM JETZT KAUFEN
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1. NEUBAUKNAPPHEIT
Gestiegene Baukosten machen vergleichbare Neubauten
heute kaum noch realisierbar. Sie kaufen unter den
aktuellen Wiederbeschaffungskosten.

2. STEIGENDE MIETEN
+7 % Mietsteigerung in Rüsselsheim in einem Jahr.
Wer jetzt kauft, profitiert direkt vom laufenden
Trend.

3. KEIN MAKLER – KEINE PROVISION


4. SOFORT ERTRAGREICH
Zwei Einheiten vermietet, Einnahmen ab Tag 1.

5. ENERGIEEFFIZIENT & ZUKUNFTSSICHER
Buderus Gas + Solar, Fußbodenheizung,
Neubaustandard – niedrige Nebenkosten für Mieter,
kein Sanierungsrisiko für Sie.

6. GÜNSTIG IM MARKTVERGLEICH
Doppelhaushälften und Reihenhäuser in Rüsselsheim
kosten aktuell 4.300–4.600 €/m². Dieses Objekt
liegt bei ca. 3.664 €/m² – bei höherem Standard
und mehr Fläche.

(Darmstadt, Frankfurt, Mainz: 20–30 Min.)
→ Remote Worker & digitale Nomaden
→ Internationale Geschäftsreisende
(Flughafen Frankfurt: 15 Min.)

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