1+1=1 * Großzügige, familientaugliche ETW in ruhiger und dennoch zentraler Lage * in Niedernhausen

Die Wohnung befindet sich im "Wohnpark Pulvermühle" bestehend aus fünf Wohnhäusern (Nr. 1-4 sind ziemlich identisch mit jeweils neun und Nr. 5 mit sechs Wohnungen). Die einzelnen Gebäude haben jeweils eine Etage im Hochparterre, Obergeschoss (1. Stock – dort befindet sich unsere Wohnung) und Dachgeschoss und sind um einen begrünten Innenhof mit altem Baumbestand angeordnet. Vogelgezwitscher ist hier garantiert!

Die WEG ist kinderfreundlich und Haustiere sind gestattet.

Zur 1983/4 erbauten Anlage gehört ein gemauerter Grill sowie ein kleiner Spielplatz zur ausschließlichen Nutzung durch die WEG. Gartenmobiliar (z. B. Bierzeltgarnitur) steht der Gemeinschaft ebenfalls zur Verfügung.

Parkplätze sind vor 2 Wohnhäusern und im Hof (für Bewohner und Besucher) vorhanden.

Die Verkehrsanbindung, sowohl öffentlich, als auch per Pkw ist sehr vorteilhaft: die gleichnamige Bushaltestelle (Linie 22 nach/von Wiesbaden) befindet sich direkt gegenüber; zum Bahnhof (S2, RE/RB22 Richtung Frankfurt bzw. Limburg & Ländchesbahn nach/von Wiesbaden) sind es ca. 350m. Die A3 erreicht man in wenigen Autominuten.
Im direkten Umfeld befindet sich ein Briefkasten (gegenüber) sowie ein Lidl (200m).
Trotz zentraler Lage wohnt man sehr naturnah – zum Theißtal sind es nur wenige Gehminuten.
Infrastruktur (im Umkreis von 5 km):
Apotheke, Lebensmittel-Discount, Allgemeinmediziner, Kindergarten, Grundschule, Hauptschule, Realschule, Gymnasium, Gesamtschule, Öffentliche Verkehrsmittel

Die genaue Adresse des Objekts ist vom Anbieter nicht freigegeben. In der Karte ist daher die ungefähre Lage der Immobilie dargestellt.

Zum Verkauf stehen unsere beiden Wohnungen (110,37 plus 44,23qm), die zu EINEM schönen und großzügigen Objekt (mit ca. 155qm) mittels zwei Durchbrüchen auf einer Ebene verschmolzen sind; zusätzlich noch ein ca. 18qm großer Hobbyraum im Souterrain.

Für die lichtdurchflutete Wohnung ergeben sich unterschiedliche Nutzungsmöglichkeiten. Aktuell bewohnen wir (zwei Musiker) die Wohnung nur zu zweit, aber sie bietet locker Platz und Luft für eine Familie, mit oder ohne Homeoffice-Bedarf und/oder Musiker, da eine hochwertige Marken-Schallschutzkabine (Innenmaß ca. 2,60x1,65m) im Angebot mit enthalten ist.

Hervorzuheben sind die optimalen Lüftungsmöglichkeiten (Luftaustausch), da die Fenster gegenüberliegend angeordnet sind; desweiteren die sehr gute Isolation (trotz drei Außenwänden). Im Winter hat es bei niedrigem Heizungsverbrauch angenehme 23-24°C; im Sommer, wenn man richtig lüftet, maximal 27°C – auch bei 40°C Außentemperatur. Und das ganz ohne Klimaanlage!
Auch bei starker Sonne bleibt die Hitze draussen, ohne dass das Tageslicht durch heruntergelassene Rollläden abgedunkelt wird. Außerdem „schützt“ der Balkon der darüberliegenden Wohnung das große Wohnzimmerfenster vor direkter Sonneneinstrahlung. Somit kann man das schöne Wetter bei angenehmen Temperaturen auch im Innenbereich genießen.

Die angebotenen 155qm teilen sich wie folgt auf:
- 2 Flure (jeweils mit Bewegungsmelder); einer mit Garderobe und Einbauschränken
- 4 Schlafzimmer
- ein begehbarer Kleiderschrank/Flur mit Einbauschränken und Schuhschrank auf dem Weg zum Hauptschlafzimmer
- 2 moderne Bäder (mit Markenarmaturen und -sanitärobjekten, WCs, Durchlauferhitzer; deckenhoch gefliest): ein Vollbad (Badewanne mit integrierter Duschkabine) ensuite zum Hauptschlafzimmer mit Markenmöbeln; ein Bad mit bodengleicher Dusche und Einbauschränken vom Schreiner
- 1 Gäste-WC, ebenfalls deckenhoch gefliest, mit Markenarmaturen und -sanitärobjekten, Durchlauferhitzer
- EBK von Möbel Ernst (ortsansässig) mit deckenhohen Einbauschränken und Markengeräten, Side-by-Side Kühl- und Gefrierkombi sowie Platz im Einbauschrank für Waschmaschine und Trockner (sehr praktisch!)
- großzügiger Wohn-/Essbereich mit Kamin, der an den großen Balkon mit Schiebetür grenzt
- 2 Balkone (SSO-Ausrichtung), mit Balkonkraftwerken; großer Balkon hat Markise

Teilweise sind die Decken abgehängt und mit eingebauten Strahlern versehen; im Wohn-/Essbereich sind zwei dimmbare Kreise separat geschaltet.

Es gibt zwar keinen ausgewiesenen HWR, aber etliche Einbauschränke tragen dafür Sorge, dass sich sehr vieles gut verstauen lässt.

Ausstattung:
- alle Zimmertüren wurden durch sandgestrahlte (blickdichte) Glastüren ersetzt, was der Wohnung einen hellen, luftigen Charakter verleiht
- alle Kunststoff-Fenster sind 2-fach verglast und mit Rolläden versehen (überwiegend elektrisch)
- Fliegengitter sind an allen Fenstern und einer Balkontür vom Schreiner angefertigt worden, des weiteren ein Plissee an der großen Schiebetür im Wohnzimmer
- alle Böden sind gefliest, teilweise im Holzdesign
- Böden der Balkone sind zur leichteren Reinigung ebenfalls mit gebrannten Fliesen versehen
- Fußbodenheizung
- moderne Lichtschalter/Steckdosen/Bewegungsmelder von Busch-Jäger in silber bzw. weiß
- Siedle Gegensprechanlage mit Wlan-Verbindung

Zur Wohnung gehören:
- 2 Kellerräume (zusammen ca. 14qm)
- 1 Hobbyraum (im Souterrain/Kellergeschoss, ca. 18qm) mit Duschbad/WC; ein Starkstromanschluss ist für eine eventuelle Saunanutzung bereits vorhanden
- 2 Garagen, aufgrund des Baujahrs nur bedingt für große Fahrzeuge geeignet

Im Kellergeschoss befindet sich außerdem ein Wasch- und Trockenraum mit Stellplatz für die eigene Waschmaschine / den eigenen Kondenstrockner sowie ein kleiner Fahrradraum zur gemeinschaftlichen Nutzung.

Balkon, Keller, Vollbad, Duschbad, Einbauküche, Gäste-WC, Kamin, Fliesen

Bemerkungen:
2010 wurden das große Badezimmer (inkl. neuem Fenster) und das Gäste-WC saniert.

2014/15 wurde die Wohnung sehr aufwendig renoviert/saniert:
- Durchbrüche
- Küche (inkl. neuem Fenster)
- Duschbad
- Einbauschränke
- Abhängen einiger Decken sowie Einbau von Strahlern, die teilweise dimmbar sind

2017 wurden die restlichen Fenster gegen 2-fach verglaste Kunststoff-Fenster ausgetauscht (Ausnahme: Balkontür/Fenster und Schiebetür)

Heizungsart: Fußbodenheizung
Energieträger: Gas

Wenn man sich den Steckbrief durchliest fragt man sich, warum wir dieses tolle Objekt verkaufen … Es hat einen ganz simplen Grund: unser Zuhause liegt im ersten Stock (mit Hochparterre). Wir möchten perspektivisch barrierefrei wohnen, da wir schließlich nicht jünger werden und jetzt noch einen Umzug "auf die Reihe bekommen".

Seit 2008 bzw. 2013 bewohnen wir die Wohnung(en) selbst und haben uns hier sehr wohl gefühlt. Mitte Januar werden wir final in unser neues Domizil umziehen.
Bei ehrlichem Interesse freuen wir uns über Ihre private Kontaktaufnahme (bitte KEINE Makler).

Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!

ohne-makler (OM) ist weder Anbieter noch Vermittler der Immobilie. OM betreibt eine Plattform für Immobilieneigentümer, die unter anderem die gleichzeitige Veröffentlichung einzelner Inserate auf mehreren Immobilienportalen ermöglicht. Die Inhalte dieser Inserate werden ausschließlich von Dritten verantwortet. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Rechtmäßigkeit der Angaben übernimmt OM keine Haftung. Hinweise auf mögliche Rechtsverstöße können jederzeit gemeldet werden und werden nach Prüfung umgehend bearbeitet.