7 % Rendite | umfangreich saniert | Energieklasse B | provisionsfrei

Heidenrod-Nauroth liegt im Rheingau-Taunus-Kreis auf einem Höhenzug im Wispertaunus und verbindet ruhiges Wohnen mit der Erreichbarkeit des Rhein-Main-Gebiets. Über die L 3035 besteht nach rund vier Kilometern Anschluss an die B 260. Bad Schwalbach, Taunusstein und Wiesbaden sind mit dem Pkw erreichbar; für Wiesbaden wird auf der Objektwebsite eine Fahrtzeit von rund 37 Minuten als Pkw-Orientierungswert angegeben. Die tatsächliche Fahrtzeit hängt von Route und Verkehr ab.

Eine Bushaltestelle im Ort bindet Nauroth über die Linien 202, 205 und 275 an das Umland an. Apotheke und hausärztliche Versorgung befinden sich in Heidenrod-Laufenselden. Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und weitere Einrichtungen des täglichen Bedarfs liegen in den umliegenden Ortsteilen sowie in Bad Schwalbach. Die Naherholungsräume Wispertal, Rheingau sowie Aar- und Lahntal liegen in der Umgebung.
Infrastruktur (im Umkreis von 5 km):
Apotheke, Allgemeinmediziner, Öffentliche Verkehrsmittel

Kirchstraße 26
65321 Heidenrod

7 % Rendite · umfangreich saniert · Energieklasse B · provisionsfrei.

Zum Verkauf steht ein vollunterkellertes Mehrfamilienhaus mit 12 Wohneinheiten und 694,82 m² Wohnfläche auf ca. 1.285 m² Grundstück in Heidenrod-Nauroth. Das 1962 in massiver Bauweise errichtete Gebäude wurde umfassend saniert. Die Sanierung wurde 2026 abgeschlossen.

Ertrag und Vermietung: Die Miete der Wohnungen beträgt gemäß aktueller Mietaufstellung 106.194,96 EUR p. a. Für 14 Außenstellplätze à 20,00 EUR monatlich und vier Garagen à 40,00 EUR monatlich sind zusätzlich 5.280,00 EUR p. a. angesetzt. Zusammen ergibt sich eine gesamte Miete von 111.474,96 EUR p. a. Bei einem Kaufpreis von 1.590.000 EUR entspricht dies einer gerundeten Bruttomietrendite von 7 % und einem Kaufpreisfaktor von 14,26.

Aktuell sind sieben der zwölf Wohnungen vermietet: WE 5, WE 6 sowie WE 8 bis WE 12. Die übrigen fünf Wohnungen (WE 1, WE 2, WE 3, WE 4 und WE 7) befinden sich in der Vermietung. Die ausgewiesene Gesamtmiete basiert auf der bisherigen Mietaufstellung mit Bestandsmieten und kalkulierten Mietansätzen für Wohnungen, Stellplätze und Garagen; sie ist nicht die derzeit tatsächlich vereinnahmte Miete. Für die Bruttomietrendite wird diese Jahresmiete durch den Kaufpreis geteilt; Kaufnebenkosten, Finanzierung und laufende Eigentümerkosten sind dabei nicht berücksichtigt.

Die Vermietung der übrigen fünf Wohnungen läuft. Eine weitere Vermietung durch den Verkäufer oder eine freie Übergabe der noch nicht vermieteten Wohnungen kann individuell vereinbart werden. Umfang, Zielmieten und Zeitpunkt sind gemeinsam abzustimmen. Eine detaillierte Mietaufstellung mit Vermietungsstatus, Nebenkosten und Warmmieten stellen wir nach Erstkontakt zur Verfügung.

Kaufpreis und Wohnflächenpreis: Der Gesamtkaufpreis beträgt 1.590.000 EUR. Bezogen auf 694,82 m² Wohnfläche entspricht dies unbereinigt 2.288,36 EUR/m². Nach einem pauschalen rechnerischen Abzug von 130.000 EUR für die 14 Außenstellplätze und vier Garagen ergibt sich ein bereinigter Wohnflächenpreis von 2.101,26 EUR/m². Dieser Abzug dient der Einordnung und ist keine separate Wertermittlung; Stellplätze und Garagen bleiben im Gesamtkaufpreis enthalten.

Das Spektrum reicht von kompakten 1-Zimmer-Apartments bis zur größten Wohnung mit ca. 149 m². Acht Wohnungen sind teilmöbliert; alle 12 Wohnungen verfügen über Einbauküchen. Küchen und vorhandene Möblierung sind im Kaufpreis enthalten. Das Objekt ist voll unterkellert; zusätzliche Abstell- und Kellerräume ergänzen die Nutzung.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung liegt vor. Eine Teilungserklärung wurde bewusst noch nicht erstellt, damit der Erwerber die spätere Aufteilung und einen möglichen Einzelverkauf nach seinen Vorstellungen notariell gestalten kann.

Die umfassende Sanierung wurde 2026 abgeschlossen. Ein vorliegendes Gutachten setzt einen erhöhten AfA-Satz von 2,85 % p. a. an. Steuerliche Anerkennung und persönliche Auswirkung sind im Einzelfall mit Steuerberatung und zuständigem Finanzamt abzustimmen.

Bei der Kapitalbeschaffung beziehungsweise Finanzierung unterstützen wir auf Wunsch. Eine detaillierte Mietaufstellung sowie weiterführende Objektunterlagen stellen wir nach Erstkontakt gerne zur Verfügung. Besichtigungen sind nach Vereinbarung möglich.

Objektzustand: Erstbezug nach Sanierung

Balkon, Terrasse, Keller, Vollbad, Duschbad, Einbauküche, Laminat, Fliesen

Bemerkungen:
Umfassende Sanierung, abgeschlossen 2026:
• energetische Heizungsmodernisierung im Rahmen einer KfW-Förderung: Hybrid-Wärmeversorgung aus Luft-Wasser-Wärmepumpe (12 kW) mit gasgestützter Unterstützung, 400-l-Warmwasserspeicher und zwei Warmwasser-Wärmepumpen
• PV-Anlage mit ca. 24 kWp, Wechselrichter und Batteriespeichern; zur Unterstützung der Wärmepumpe ausgelegt, eine Nutzung von PV-Überschüssen durch Mietparteien ist technisch vorgesehen
• linker und rechter Dachbereich 2026 energetisch erneuert, einschließlich Unterkonstruktion und 15 cm PIR-Sandwichpaneelen; die Dachboden- und Dachgeschossdämmung sowie die neuen Sandwichpaneele wurden nach BAFA-Förderrichtlinien ausgeführt
• 16 cm Fassadendämmung, dreifach verglaste Wärmeschutzfenster sowie neue Isolierverglasung im Treppenhaus
• erneuerte Elektroinstallation sowie Wasser-, Heizungs- und Abflussleitungen
• modernisierte Bäder mit großformatigen Fliesen, Wandfliesen bis ca. 1,50 m und raumhoch gefliesten Duschbereichen
• großformatige Fliesen, Vinyl- und Laminatböden mit Trittschallunterlage; Innenausbau mit erneuerten Wohnungs- und Zimmertüren
• erneuerte Balkongeländer mit satinierten Glaselementen
• Einbauküchen in allen 12 Wohnungen; acht Wohnungen teilmöbliert
• voll unterkellert mit zusätzlichen Abstell- und Kellerräumen
• neu angelegte Außenanlagen mit Stellplätzen, Wegeflächen, Rollrasen und Ziersteinen; der Rasenroboter pflegt ausschließlich den Rollrasen
• Netzwerkverkabelung und Außenkameraüberwachung

Energieausweis: Bedarfsausweis, Energieeffizienzklasse B, Endenergiebedarf 50,9 kWh/(m²·a), wesentlicher Energieträger Luft-/Wasserwärme. Die Außenanlage ist kompakt. Der neu angelegte Rollrasen wird mit einem Rasenroboter gepflegt. Wärmepumpe, PV-Anlage, Fassadendämmung, Dreifach-Wärmeschutzverglasung und die energetisch erneuerten Dachflächen unterstützen einen effizienten Gebäudebetrieb. Die tatsächlichen Nebenkosten sind nutzungs- und verbrauchsabhängig.

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Luft-/Wasserwärme

Anbieter / Impressum:
Fransen Immobilien GmbH
Königsberger Straße 28
56269 Dierdorf
Vertreten durch den Geschäftsführer Alfred Fransen
E-Mail: kontakt@fransen-immobilien.de

Alle Angaben erfolgen nach bestem Wissen, sind jedoch unverbindlich und dienen der ersten Information. Flächen- und Mietangaben sind anhand der vorliegenden Unterlagen zu prüfen. Ein Zwischenverkauf sowie Änderungen bleiben vorbehalten.

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