Wohnen mit besonderem Flair: 2-Zimmer Wohlfühlwohnung in Ensen-Westhoven

Der rechtsrheinische Stadtteil Ensen/Westhoven im Süden Kölns bietet eine Wohnlage, die urbanes Leben und naturnahe Erholung ideal miteinander verbindet.

Die Versorgung für den täglichen Bedarf – darunter Discounter, Apotheke, Supermarkt, Bäckerei, Getränkemarkt, Friseur, Allgemein- und Fachärzte – befindet sich in fußläufiger Entfernung. Kindergarten und Grundschule sind ebenfalls bequem erreichbar.

Die Wohnung liegt ruhig aber zentral in einer verkehrsberuhigten Anliegerstraße (Tempo 30-Zone). Kostenfreie Parkmöglichkeiten sind im Umfeld zahlreich vorhanden. Das gewachsene Umfeld ist geprägt durch Einfamilienhäuser und kleinere Mehrfamilienhäuser. Daher ist der Ausblick aus allen Fenstern unverbaubar.

Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist hervorragend. Die Stadtbahnlinie 7 (knapp 5 Minuten Fußweg bis zur Haltestelle Gilgaustr. oder Berliner Str.) bringt Sie schnell in die Kölner Innenstadt oder zu den DB Bahnhöfen Köln-Porz und Köln-Deutz. Die Autobahnen A4 und A59 sind in wenigen Minuten erreichbar und gewährleisten eine optimale Verkehrsanbindung.

Nur wenige Minuten entfernt lädt das Rheinufer zu ausgedehnten Spaziergängen, Joggingrunden oder Fahrradtouren ein. Der Rheinradweg führt Richtung Süden bis Zündorf und Richtung Norden über die Poller Wiesen bis nach Köln-Deutz. Zahlreiche Sportvereine, Freizeitangebote und eine angenehme Nachbarschaft machen den Stadtteil besonders lebenswert. Ein besonderer Treffpunkt ist der historische Engelshof mit seinem Bürgerzentrum Engelshof e.V.. Die denkmalgeschützte Hofanlage ist heute ein beliebter Ort für Kultur, Veranstaltungen, vielfältige Kursangebote und Begegnungen.

Ensen-Westhoven – ein Kölner Veedel mit Geschichte, Gemeinschaft und Lebensqualität. Ein Ort, an dem man ankommt und sich zuhause fühlt.
Infrastruktur (im Umkreis von 5 km):
Apotheke, Lebensmittel-Discount, Allgemeinmediziner, Kindergarten, Grundschule, Hauptschule, Realschule, Gymnasium, Gesamtschule, Öffentliche Verkehrsmittel

Viktoriastr. 13
51149 Köln

Ein Zuhause, das spontan zum Wohlfühlen einlädt: diese liebevoll gepflegte 2-Zimmer-Dachgeschosswohnung begeistert mit ihren offenen Holzbalken und besonderem Charme.
Auf rund 61 m² Wohnfläche erwartet Sie eine durchdachte Aufteilung, die jeden Quadratmeter sinnvoll nutzt und großzügige Stellflächen für Ihre individuelle Einrichtungsgestaltung bietet. Die hellen Räume mit großen Gaubenfenstern schaffen eine freundliche und einladende Atmosphäre.
Der lichtdurchflutete Wohn- und Essbereich bildet das Herzstück der Wohnung und bietet vielfältige Gestaltungsmöglichkeiten. Hier lässt sich Wohnen, Entspannen und Genießen auf harmonische Weise verbinden.
Das Schlafzimmer überzeugt ebenfalls durch seine angenehme Größe und bietet ausreichend Platz für einen großen Kleiderschrank sowie einen gemütlichen Rückzugsort.
Die im Kaufpreis enthaltene Einbauküche mit Markengeräten ermöglicht einen unkomplizierten Einzug oder stellt einen Bonus zur schnellen Vermietung dar.

Ein weiteres Highlight ist das großzügige Tageslichtbad mit Fenster, Badewanne und separater Dusche – eine Ausstattung, die in dieser Wohnungsgröße keineswegs selbstverständlich ist.
Laminatböden in den Wohnräumen sowie pflegeleichte Fliesen in Küche und Bad unterstreichen den gepflegten Gesamteindruck der Wohnung.
Ein eigener Kellerraum, Anschlüsse für Waschmaschine und Trockner in der Waschküche (Keller) sowie zusätzlicher Stauraum im Spitzboden bieten praktische Abstellmöglichkeiten und runden das Angebot ab.
Im Juli 2021 wurde die komplette Wohnung von einem Malerfachbetrieb vollständig renoviert, auch Türen, Heizkörper und alle offenen Balken wurden neu lackiert.

Keller, Fahrstuhl, Vollbad, Einbauküche, Laminat, Fliesen

Bemerkungen:
Ausstattung
•ca. 61 m² Wohnfläche
•2 helle, optimal geschnittene Zimmer
•Dachgeschoss mit sichtbaren Holzbalken
•Lichtdurchflutete Räume mit besonderem Wohnambiente
•Laminatböden/Fliesen
•Tageslichtbad mit Badewanne und separater Dusche
•Einbauküche
•Eigener, großer und abschließbarer Kellerraum
•Gemeinschaftliche Waschküche
•Zusätzlicher Stauraum im Spitzboden
•Bezugsfrei ab Oktober
•Aufzug (Keller bis 4. Etage)

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Öl

Solide Eigentümergemeinschaft – zukunftsorientiert verwaltet und instand gehalten:

Die Wohnung ist Teil einer gepflegten Eigentümergemeinschaft mit insgesamt 34 Wohneinheiten, verteilt auf zwei unmittelbar nebeneinanderliegenden Mehrfamilienhäusern.
Das Baujahr der Häuser ist 1962, die Dachgeschosswohnungen (jeweils 2 pro Haus) wurden nachträglich 1994/95 erstellt und heben sich daher von den restlichen Wohnungen ab.
Die Wohnanlage wird professionell und vorausschauend verwaltet und zeichnet sich durch eine solide finanzielle Basis aus. Kein Sanierungsstau – notwendige Maßnahmen werden kontinuierlich geplant und umgesetzt.

Zu den in den vergangenen Jahren durchgeführten Investitionen gehören unter anderem:

•Erneuerung der Dacheindeckung vor rund 10 Jahren
•Neue zentrale Heizungsanlage (2023) umstellbar von Öl auf Gas
•Umfangreiche Sanierung der Trink- und Abwasserleitungen im Keller (2025) einschließlich Rückflussverhinderer, Wasserfilter und Umsetzung der aktuellen brandschutzrechtlichen Anforderungen
•2017 Erneuerung der Elektroinstallation im Keller inkl. Schalter in den Einzelkellern
In Planung für 2027: Erneuerung der Hauseingänge (abgedeckt durch Rücklagen)
Die Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft betrug zum 31.12.2025 insgesamt 220.673 € und bildet eine solide Grundlage für den langfristigen Werterhalt der Immobilie.

Auch die laufende Bewirtschaftung überzeugt: Die Jahresabrechnungen liegen regelmäßig unter den Ansätzen des jeweiligen Wirtschaftsplans so dass auch für 2025 ein Guthaben erstattet wird und die Betriebskosten somit deutlich unter den gezahlten monatlichen Vorschüssen lagen. Dies bedeutet ein hohes Maß an Planungssicherheit sowie stabile Nebenkosten für Mieter.
Das monatliche Hausgeld für die Wohnung beinhaltet 89,- Einzahlung in die Rücklagen und 235,- Vorschusszahlung für Betriebs-, Heiz- und Verwaltungskosten.

Wissenswertes:
Die Wohnung verfügt über keinen Balkon. Dafür profitieren Sie von der unmittelbaren Nähe zum Rhein mit seinen weitläufigen Grünflächen und Promenaden. Die Poller Wiesen, das Rheinufer sowie der Rheinradweg liegen nur wenige Gehminuten entfernt und bieten ideale Möglichkeiten für Erholung, Spaziergänge, Sport und Freizeit im Freien.

Gerade in Verbindung mit der charmanten Dachgeschossatmosphäre, den hellen Räumen, der hervorragenden Lage und den stabilen monatlichen Nebenkosten/zuverlässig kalkulierten Hausgeldzahlungen entsteht ein attraktives Gesamtpaket. Sowohl als behagliches Zuhause für Singles oder Paare oder als attraktive Kapitalanlage mit langfristigem Wertpotenzial und schneller Vermietbarkeit.

Der Energieausweis wurde vor Austausch der Heizungsanlage (2023) erstellt, die positive Auswirkung der neuen Brennwerttechnik spiegelt sich darin also noch nicht wieder. Die monatlichen Heizkosten der Jahre 24 und 25 für die Wohnung lagen zwischen 39,- und 45,-

Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!

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