Ruhig, zentral, hell, komfortabel, sicher und energieeffizient wohnen am HBF mit vielen Optionen

Die Wohnung liegt in der Wohnanlage so, dass die Sonne je nach Jahreszeit schon ab mittags Teile der Loggia bescheint, und die Fenster und Loggien der Wohnungen auf der gegenüberliegenden Seite der Wohnanlage maximal weit entfernt sind. Zudem ist die Wohnung ruhig gelegen mit den Schlafzimmern und der Küche zu einer wenig frequentierten Fußgängerzone auf Rückseite des Hauptbahnhofs und Wohnen/Essen mit Sonnenloggia in den Innenhof.

In der kurzen Fußgängerzone gibt es wenige Gewerbeeinheiten, z.B. einen Kiosk, eine Arztpraxis, städtische Einrichtungen, ein Architekturbüro, eine Eisdiele und schräg gegenüber ein Fitnesscenter.

Folglich gibt es wenig Laufkundschaft.

Zudem nimmt ein Teil der Bewohner in der Nachbarschaft Wege entlang der Ludwig-Erhard-Allee oder der Velberter Straße.

Die Tiefgarage ist durch die Eisenstraße, welche zwei durch eine Fläche am Ende der Fußgängerzone getrennte Kreise bildet, mit je einer Ein- und Ausfahrt erschlossen.

Der Hauptbahnhof ist baulich akustisch entkoppelt.

Durch Nähe zu HBF, Ellerstraße, Kölner Straße und Oberbilker Markt sind eine große Zahl Arztpraxen, Filialisten sowie anderer Geschäfte und Dienstleister und Bildungseinrichtungen zu Fuß einfach erreichbar.

2 Kitas, eine Grundschule und ein Berufskolleg mit Gymnasium sind in max. 6min/400m zu Fuß erreichbar.

Außerdem sind 2 Parks mit Spielplätzen in max. 8min/450m zu Fuß erreichbar.

Entfernungen zu Fuß laut Google:

ÖPNV:
• 6min/500m D-Stahlstraße: Bus 721, Bus 722, Bus E
• 6min/450m D-Handelszentrum/Moskauer Straße: Bus 732, Bus 805, Bus 817, Bus NE6
• 7min/550m D-Oberbilker Markt/Warschauer Straße: U74, U77 und U79, Straßenbahn 706, Bus 732, Bus 736

Bildung:
• 2min/150m VHS Düsseldorf: Bertha-von-Suttner-Platz 1
• 4min/260m Städt. Kindergarten: Stahlwerkstraße 2
• 5min/350m KGS Höhenstraße: Höhenstraße 5
• 5min/400m Lessing-Gymnasium und -Berufskolleg: Ellerstraße 84-94
• 6min/400m Katholische Kindertagesstätte St. Apollinaris: Höhenstraße 20

Weitere Schulen in max. 3,1km Entfernung, z.B.
• 16min/1,1km Jan-Wellem-Schule: Heerstraße 18a
• 19min/1,3km Gemeinschaftsgrundschule Stoffeler Straße: Stoffeler Str. 11
• 19min/1,4km Wim-Wenders-Gymnasium: Schmiedestraße 17
• 25min/1,8km Dumont-Lindemann-Schule: Weberstraße 3
• 3,1km Joseph-Beuys-Gesamtschule: Siegburger Str. 149

Einkaufen: Filialisten
• Ab 2min/260m Z.B. EDEKA und dm-drogerie markt: Im HBF
• 6min/500m Netto Marken-Discount: Ellerstraße 123
• 7min/550m Oberbilker Markt mit Wochenmarkt, Bäcker
• 8min/600m Lidl: Konrad-Adenauer-Platz 1
• 9min/650m Woolworth: Kölner Str. 241-245
• 10min/700m Ernsting's family: Kölner Str. 257
• 11min/750m ROSSMANN: Kölner Str. 228
• 12min/800m Zeeman: Kölner Str. 277
• 12min/900m EDEKA: Kölner Str. 250-252
• 14min/1km PENNY: Kölner Str. 270

Einkaufen und Dienstleistungen:
• Entlang Ellerstraße
• Entlang Kölner Str. ab und inkl. Oberbilker Markt
• Im und um Hauptbahnhof

Ärzte:
• 10min/750m: Werdener Str. 6 und 8: 360°zahn, internationale hausärztlich-internistische Praxis, Infektiologie, Reisemedizin, TCM, Sportmedizin, Disease-Management, Kardiologe, …
• Auf Kölner Str. bis FAIR DOCTORS Kölner Str. 295
• 10min/750m: etc. Werdener Str. 6

Spielen:
• Innenhof
• 3min/210m WGZ Bank-Park: Velberter Str.
• 8min/450m IHZ-Park: Warschauer Str.

Gastronomie:
• Restaurants und Imbisse im Hauptbahnhof
• Restaurants und Imbisse in Ellerstraße
• Restaurants und Imbisse am Oberbilker Markt und in Kölner Straße

Öffentliches Parken
• Straßenparken in den angrenzenden Straßen Eisenstraße und Velberter Str.
• DB BahnPark am HBF
Infrastruktur (im Umkreis von 5 km):
Apotheke, Lebensmittel-Discount, Allgemeinmediziner, Kindergarten, Grundschule, Hauptschule, Realschule, Gymnasium, Gesamtschule, Öffentliche Verkehrsmittel

Heinz-Schmöle-Straße 6
40227 Düsseldorf

360°-Rundgang: https://www.ohne-makler.net/panorama/358671/

Die angebotene Wohnung befindet in einer in Düsseldorf einmaligen und sehr gepflegten Wohnanlage:

Das 2000 in hochwertiger Bauausführung fertig gestellte „Delta House“ bietet 150 Wohnungen und grenzt an die ruhige Fußgängerzone Heinz-Schmöle-Straße ab Bebauung des Bertha-von-Suttner-Platzes und die Eisenstraße mit großen Bäumen und z.T. in klassischer Architektur und um 2000 errichtete Mehrfamilienhäuser sowie die Bebauung der Willi-Becker-Allee.

Das „Delta House“ liegt in der zentralsten und trotzdem einer sehr ruhigen Gegend ohne Verkehrsbelastung und bietet komfortables und besonders sicheres Leben durch ein Schlüsselkonzept und eine Videosprechanlage mit Kameras an beiden Hauseingängen, welche den Zugang in das zu den Wohnungen führende helle Treppenhaus mit weißen Wänden und Decken und grauem Granitboden begrenzen.

In beiden Untergeschossen befinden sich 159 über Treppenhäuser erschlossene, zu einem großen Teil freie Tiefgaragenstellplätze, die z.T. mit Wallboxen ausgestattet wurden, und Wohnungen zugeordnete persönliche Keller- sowie Hauseingängen zugeordnete Gemeinschaftsräume.

Der Innenhof bietet 2 teilüberdachte und 1 großen überdachten Fahrradabstellplatz, einen wenig genutzten Spielplatz und eine charmante Bepflanzung.

Der Zustand der Wohnung und die Wohnanlage bieten besonders hohe Zukunftssicherheit und viele Möglichkeiten, eigene Vorstellungen von Ausstattung und Zustand zu realisieren, und dabei die individuellen steuerlichen, finanziellen und handwerklichen Möglichkeiten optimal zu nutzen.

Die Wohnung ist baulich hervorragend, energieeffizient und bietet 3 gut nutzbare, von Straßenverkehr verschonte Zimmer in einem effizienten Grundriss.

Die Mikrolage bietet beste Anbindungen an den öffentlichen Personennah- und Fernverkehr sowie viele zu Fuß erreichbare Geschäfte, Restaurants, Arztpraxen, Kinderbetreuungsmöglichkeiten und Schulen.

Highlights
• Küche und 2 Schlafzimmer zur ruhigen Fußgängerzone hinter dem Hauptbahnhof
• Sonnenloggia vor Wohnen/Essen zum abgeschlossenen Innenhof
• Separates WC
• Wannenbad
• 10 Wohneinheiten im abgeschlossenen Treppenhaus mit Fahrstuhl
• Videosprechanlage zum äußeren und inneren Eingang
• Überwiegend Selbstnutzer in WEG mit seit 2000 gleichem Vorsitz des Beirats

Die Eigentümergemeinschaft besteht überwiegend aus Selbstnutzern oder Eigentümern, die 2000 gekauft haben, ist gut organisiert und am langfristen Erhalt des Wohnwerts sehr interessiert.

Der gute unrenovierte Zustand erlaubt selektives Modernisieren für noch mehr Rendite oder zum Wohnwünsche Realisieren bzw. mit minimalem Aufwand gute legale Mietrendite Realisieren oder Einziehen.

Auf der Eigentümerversammlung 2024 wurde ein Konzept zur Beseitigung von Mängeln, nach dem in 3 bis 5 Jahren die Fassade komplett erneuert und das Baujahr der Wohnanlage nur noch durch den Zustand von Kunststoff- und Lackoberflächen erkennbar sein sollte, vorgestellt aber nicht beschlossen. Auf der Eigentümerversammlung am 21.5.25 wurde ein neues Konzept mit halben Kosten und ggf. nur einem Jahr Bauzeit vorgestellt.

Es gibt nur wenige vermietete Wohneinheiten in der Heinz-Schmöle-Straße, da die Wohnanlage und die Lage so viele Vorteile haben, die von Selbstnutzern geschätzt werden.

Der Erhaltungszustand der Wohnanlage ist entsprechend außerordentlich gut.

Der Energieausweis für die gesamte Wohnanlage zeigt einen Energieverbrauch von 85kWh/(m²·a).

Flächen in m²:

• Wohnen/Essen: 23,73
• Eltern = Schlafen 2 (für Bett bis 2,4m plus Nachtkästen): 12,50
• Kind = Schlafen 1 (für Bett max. 1,40m) = Arbeiten: 10,68
• Küche: 8,00
• Wannenbad: 3,68
• Separates WC: 1,49
• Abstellfläche in Küche: 0,43
• Sonnenloggia (50% von 6,44): 3,22
• Summe: 67,76

Balkon, Keller, Fahrstuhl, Vollbad, Gäste-WC, Barrierefrei, Laminat, Fliesen

Bemerkungen:
Highlights
• Badewanne
• Sonnenloggia
• Ruhig gelegen in Fußgängerzone
• 2min zu Fuß zum Hauptbahnhof
• Super Schnitt: Die Wohnung wird regelmäßig als größer als 68m² eingeschätzt
• Unauffällige Bodenbeläge (Laminat oder Fliesen)
• Unauffällige Wandfliesen Wolkenmarmor weiß deckenhoch in Wannenbad und Gäste-WC
• Wände Raufaser und Decken Rauputz jeweils weiß
• Videosprechanlage von Siedle
• Türspion

Details
• Wohnungsschlüssel auch für Zugang zu gemeinschaftlichem und mit Fahrstuhl erreichbaren Räumen:
1. Fahrradraum
2. Trockenraum
3. Kinderwagenraum
• Wenig frequentiertes Gewerbe im Erdgeschoss sorgt für Wärme von unten
• Gemeinschaftlicher Spielplatz im nur mit Wohnungsschlüssel erreichbaren Innenhof der gepflegten Wohnanlage
• Laminat in Buchenoptik in der Diele, dem großen Schlafzimmer und dem kleinen Schlaf- oder Arbeitszimmer
• Dunkelgraue Bodenfliesen anthrazit in Gäste-WC und Wannenbad
• Helle Bodenfliesen weiß in der Küche
• Anschluss für Waschmaschine in der Küche

Als Selbstnutzer würde ich die Wände und Decken streichen, die Heizkörper lackieren und Smarthome-Thermostate verbauen sowie evtl. Elektrorollläden verbauen. Bodenbeläge tauschen würde ich nicht, da der verklebte Laminatboden sehr robust ist. Allerdings lässt sich wohl mit wenig Aufwand auch ein Vinylboden auf ihn aufkleben, wenn eine andere Optik gewünscht wird.

Das Architekturbüro in der Heinz-Schmöle-Straße hatte über 5 Jahre in enger Zusammenarbeit mit dem Beirat am ersten Konzept für eine mit anderen Maßnahmen zu kombinierende umfassende Erneuerung der Fassade gearbeitet, der Architekt musste aber aus gesundheitlichen Gründen das Mandat niederlegen.

Ein 2024 neu beauftragtes Architekturbüro soll das am 21.5.25 vorgestellte Konzept mit in etwas halben Kosten weiter ausarbeiten und wird aus der Instandhaltungsrücklage bezahlt, es wird aber eine Sonderumlage geben für die Erneuerung der Fassade, da die Instandhaltungsrücklage (zuletzt ca. 8.000€ für diese Wohnung) nicht zu weit aufgebraucht werden soll und die Kosten höher liegen.

Das Thema Fassadensanierung ist ein Beispiel für die effektive Arbeit von Beirat und Verwalter.

Der Originalzustand von 2000 ohne Malerarbeiten zeigt, dass es 1. nie Schimmel- oder Wasserschäden gab, 2. die Wohnung bauphysikalische in hervorragenden Zustand ist und 3. die verwendeten Materialien sehr langlebig sind.

Sie können nach eigenen Vorstellungen umfangreich modernisieren für mehr Rendite oder individuelle Wohnwünsche statt mit minimalem Aufwand gute anfängliche Rendite zu realisieren bzw. schnell einzuziehen.

Als Kapitalanleger haben Sie viele Möglichkeiten, eine optimale Lösung zu gestalten bzgl. Finanzierung, Zahlungen und zeitliche Ausführung von Arbeiten durch Sie, Freunde und Familie sowie Handwerker, bei der der Zustand der Wohnung und die steuerliche Anrechenbarkeit der Ausgaben perfekt zu Ihrer persönlichen Anlagestrategie sowie Nutzungs-, Steuer- und Finanzplanung passen.

Als Selbstnutzer können Sie ebenfalls eine optimale Gestaltung realisieren.

Bei Vereinbarung entsprechender Regelungen im notariellen Kaufvertrag können Sie ggf. schon kurz nach dem Notartermin in die Wohnung, um mit der Planung oder direkt der Ausführung von wenigen Renovierungs- bis zu umfangreicheren Modernisierungsarbeiten zu beginnen und schneller zu vermieten oder Familienangehörige einzuziehen zu lassen bzw. selbst einzuziehen.

Sie entscheiden, welche Arbeiten zeitnah, perspektivisch und optional ausgeführt werden sollen.

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Fernwärme

I am happy to communicate in English.

Diese 3-Zimmer-Wohnung ist also ein zukunftssicheres Investment

1. als Kapitalanlage für eine einfache Vermietung, bei der Sie sich den idealen Mieter aus einer großen Zahl passender solventer Mieter aussuchen und durch Modernisierungen die bei Mietpreisbremse legale anfängliche Mietrendite weiter steigern können bis auf mindestens 3,9% aber auch deutlich höhere Miete durchsetzen könnten

2. zur Selbstnutzung oder für nahe Angehörige, bei der Ihre Vorstellungen von komfortablem, barrierefreiem und energieeffizientem Wohnen in einer sehr gepflegten und perspektivisch mit einer neuen Fassade versehenen, zeitlos gestalteten Wohnanlage sofort oder Schritt für Schritt zu realisieren ist.

Selbstnutzer wie Kapitalanleger können die Wohnung selektiv oder komplett modernisieren nach eigenen Wohn- bzw. Renditevorstellungen.

Beide kaufen eine besonders vorteilhafte Lage, die es so nur in den beiden großen Wohnanlagen entlang der Heinz-Schmöle-Straße gibt.

Zusätzlich kaufen Sie eine Wohnung mit hoher passiver Sicherheit auch durch die Lage in einer abgeschlossenen Wohnanlage.

Eine Wohnung wie diese zu mieten oder zu kaufen ist nur sehr selten möglich.

Und bitte bedenken Sie: Es sinkt die Zinszahlung mit jeder Tilgung, während Mieten aufgrund des hohen Bedarfs für Wohnraum und Mieterhöhungen bis zur Kappungsgrenze bei Neuvermietung und besonders hohe Mieten bei Neubauten vermutlich auch weiterhin stark steigen werden.

Hinzu kommt in Düsseldorf Zuzug in die als Landeshauptstadt besonders attraktive Stadt und dass seit Jahren weniger als benötigter Wohnraum geschaffen wurde.

Diese Wohnung ist zudem in einem für das Baujahr sehr gutem Zustand aber deutlich günstiger zu kaufen und das Baujahr nach dem vollständigen Verbot von Asbest. Damit sind sowohl die Risiken als auch die Kaufnebenkosten, die Sie i.d.R. mit Eigenkapital bezahlen müssen, relativ niedrig.

Die Wasser-, Abrechnungs- und Energiekosten sind nach dem aktuellen noch auf 24 Stunden am Tag Anwesenheit basierenden Wirtschaftsplan unter 70€ monatlich wegen der guten Energieeffizienz und der relativ günstigen und zukunftssicheren Fernwärme.

Bisher haben zwei junge Paare, ein Expat (Manager einer Privatschule) mit Frau (Klavierlehrerin) und Kind und ab 2013 ein Pensionär (Ex-Banker) in der Wohnung gelebt. Es waren in Summe keine 10 Besichtigungstermine für alle Vermietungen erforderlich.

Sie bekommen besonders hohe Sicherheit des Investments wegen:

1. des aktuellen und zukünftigen Gebäudezustands,
2. der einmaligen, vorteilhaften Lage,
3. des Konzepts der Wohnanlage,
4. der langlebigen Materialien,
5. der einfachen Vermarktbarkeit als Mietwohnung,
6. der am Erhalt eines guten Zustands interessierten Eigentümergemeinschaft und der Arbeit eines langjährig tätigen Verwalters
7. der für 2026 geplanten Fassadensanierung

Wiederholende Zusammenfassung des hohen Wohnwerts:

1. Die Wohnung ist ruhig gelegen, super geschnitten mit separatem WC, Waschmaschinenanschluss in der Küche und Sonnenloggia in einer sehr gepflegten Wohnanlage mit 150 Wohneinheiten aus 2000 in einer vorteilhaften Lage, die es in Düsseldorf nur einmal gibt.

2. Die 2 Schlafzimmer und die Küche liegen zu einer wenig frequentierten Fußgängerzone direkt hinter dem Bertha-von-Suttner-Platz am Hauptbahnhof Düsseldorf. Wohnen/Essen mit Sonnenloggia liegt zum abgeschlossenen Innenhof.

3. Nur 9 weitere Wohnungen sind mit dem neuwertigen hellen Treppenhaus mit zwei per Videosprechanlage ausgestatteten Eingängen und einem Edelstahl-Fahrstuhl, der auch in die beiden trockenen und sehr gepflegten Untergeschosse mit Gemeinschaftsräumen, dem Kellerabteil und Tiefgarage führt, erschlossen.