Neubau 2023 · Sackgasse · Köln-Blick · provisionsfrei

Ruhig am Privatweg · Blick ins Grüne
Zentrum Bergisch Gladbach ca. 1,5 km
S-Bahnhof schnell erreichbar
Ab dort ca. 20 Min. bis Köln Hbf
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RUHIG WOHNEN – STADTNAH LEBEN

Die Immobilie befindet sich in Bergisch Gladbach-Rommerscheid im PLZ-Bereich 51465. Die Lage verbindet außergewöhnliche Ruhe und Privatsphäre mit kurzen Wegen in die Stadt: Das Zentrum von Bergisch Gladbach liegt nur ca. 1,5 km entfernt.

SCHULNÄHE, KINDERGARTENNÄHE UND SUPERMARKTNÄHE

Für Familien und alle, die kurze Alltagswege schätzen, ist die Lage besonders komfortabel: Kindergarten, Grundschule, Hauptschule, Realschule und Gymnasium befinden sich ebenso wie Supermärkte, Ärzte und Apotheken im Umkreis von ca. 2 km. Mit dem Auto sind die Ziele schnell erreichbar; zu Fuß ergeben sich teilweise noch kürzere direkte Wege.

Damit verbindet die Immobilie Schulnähe, Kindergartennähe und Supermarktnähe mit einer außergewöhnlich ruhigen Wohnsituation. Einkaufen, Bildung, medizinische Versorgung und Innenstadt liegen nah, ohne dass das Haus selbst an einer stark befahrenen Straße liegt.

FERNBLICK UND GRÜNBLICK

Von den Wohnbereichen und den beiden Terrassen öffnet sich der Blick weit über das Grün. Bei entsprechender Sicht reicht die Fernsicht bis zu ca. 100 km. Die erhöhte Lage vermittelt Weite, Licht und Abstand zum Alltag – morgens beim ersten Kaffee, tagsüber aus den Wohnräumen und abends auf einer der überdachten Terrassen.

Diese Verbindung aus Fernblick, Grünblick und unmittelbarer Stadtnähe ist in Bergisch Gladbach besonders. Der Ausblick prägt das Wohngefühl des Hauses: offen, ruhig und mit einer starken Verbindung zur umgebenden Landschaft.

PRIVATE ZUFAHRT OHNE DURCHGANGSVERKEHR

Die Zufahrt erfolgt über einen privaten Weg mit gesichertem Wegerecht. Es handelt sich nicht um eine öffentliche Durchgangsstraße. Der Weg wird nur gelegentlich von einem weiteren berechtigten Nachbarhaus mitgenutzt. Dadurch gibt es direkt am Objekt außergewöhnlich wenige Fahrbewegungen und ein geschütztes, privates Wohngefühl.

BARRIEREARM UND KURZE WEGE

Die zwei Stellplätze befinden sich unmittelbar vor dem Haupteingang. Von dort gelangt man mit wenigen Schritten barrierearm in den ersten Wohnbereich. Auch der zweite Bereich ist ohne Stufen erreichbar; die Wegstrecke vom Stellplatz beträgt ungefähr sieben Meter.

Beide Wohneinheiten verfügen über eine eigene ebenerdige, überdachte Terrasse, die über große bodentiefe Schiebetüren erreichbar ist. Damit verbinden sich kurze Wege, Wohnen auf einer Ebene und ein komfortabler Übergang in den Garten.

WOHNEN IM GRÜNEN

Das vollständig eingezäunte Grundstück schafft einen privaten Bereich. Die Terrassen orientieren sich zum Garten und zum Fernblick. Bepflanzung, gewachsener Baumbestand und geringe Verkehrsbelastung schaffen ein zurückgezogenes Wohngefühl trotz Citynähe.

Die Lage eignet sich besonders für:

• Familien mit Wunsch nach Schul- und Kindergartennähe
• Paare, die langfristig komfortabel und barrierearm wohnen möchten
• Käufer, die Fernblick, Ruhe und Privatsphäre suchen
• Mehrgenerationenwohnen mit getrennten Bereichen
• Homeoffice in ruhiger Umgebung
• Hundebesitzer mit Wunsch nach eingezäuntem Garten
• Käufer, die Supermärkte, Ärzte und Apotheken schnell erreichen möchten

DISKRETE BESICHTIGUNG

Die vollständige Adresse wird erst nach qualifiziertem Erstkontakt und Terminabstimmung mitgeteilt. Besichtigungen erfolgen nach vorheriger Vereinbarung.
Infrastruktur (im Umkreis von 5 km):
Apotheke, Lebensmittel-Discount, Allgemeinmediziner, Kindergarten, Grundschule, Hauptschule, Realschule, Gymnasium, Gesamtschule, Öffentliche Verkehrsmittel

Die genaue Adresse des Objekts ist vom Anbieter nicht freigegeben. In der Karte ist daher die ungefähre Lage der Immobilie dargestellt.

Sofort bezugsbereit · Energieklasse A
Bungalow · barrierearm · 2 Wohnbereiche

2 Schlafzimmer · 1 Gästezimmer
2 Bäder + Gäste-WC · 2 Küchen

PROVISIONSFREIER PRIVATVERKAUF

Anders als viele Neubauangebote ist dieses Haus bereits fertig und sofort beziehbar – ohne Bauzeit oder Projektierungsrisiko. Gleichzeitig bietet es die Wahl zwischen großzügigem Einfamilienhaus und zwei separat nutzbaren Wohnbereichen.

KÖLN GANZ NAH

Die Innenstadt von Bergisch Gladbach und der S-Bahnhof sind schnell erreichbar. Von dort gelangt man in rund 20 Minuten in die Kölner Innenstadt. Köln-Deutz ist mit dem Auto je nach Verkehr ca. 20–25 Minuten entfernt.

1 HAUS – SIE ENTSCHEIDEN, WIE SIE WOHNEN

Aktuell bestehen zwei eigenständig nutzbare Wohnbereiche. Wer ein offenes Einfamilienhaus bevorzugt, kann die planerisch vorbereitete Zusammenlegung wählen.

Dafür wird im Wesentlichen eine nichttragende Trennwand geöffnet bzw. entfernt. So entsteht ein großzügiger Wohn-, Ess- und Küchenbereich.

Nach notarieller Beurkundung koordinieren wir diese Anpassung auf Wunsch.

DIE WICHTIGSTEN ECKDATEN

• Neubau 2023
• ca. 183 m² Wohn- und Nutzfläche insgesamt
• 169,52 m² Wohnfläche nach beantragter Nutzungsänderung
• zusätzlich 13,24 m² Nutzfläche
• Genehmigung der Nutzungsänderung steht noch aus
• 5 Zimmer, davon 2 Schlafzimmer und 1 Gästezimmer
• 2 Bäder plus Gäste-WC
• EFH oder 2 separat nutzbare Wohnbereiche
• offene Küche und großzügiger Wohnbereich in der EFH-Variante
• Kücheninsel und 2 individuelle Küchen
• bodengleiche Dusche mit GROHE-Regendusche
• große, teilweise bodentiefe Fenster
• 2 ebenerdige, glasüberdachte Terrassen
• barrierearmes Wohnen auf einer Ebene
• ruhiger Privatweg in Sackgassenlage
• 2 Stellplätze
• Wallbox-Vorbereitung für 2 E-Autos
• Energieeffizienzklasse A
• Photovoltaik, Klimaanlage und Smart Home

LICHT, WEITE UND KÖLN-BLICK

Große, dreifach verglaste und teilweise bodentiefe Fenster sowie mehrere Schiebetüren sorgen für helle Räume und verbinden Innen und Außen.

Jeder Wohnbereich besitzt eine eigene ebenerdige, glasüberdachte Terrasse.

Von den Wohnbereichen und Terrassen öffnet sich der Blick über das Grün bis Richtung Köln. Der Privatweg erschließt nur zwei Häuser und sorgt gemeinsam mit der Sackgassenlage für außergewöhnliche Ruhe.

ENERGIEKLASSE A – HEIZEN UND KÜHLEN

Drei Split-Klimageräte mit Luft-Luft-Wärmepumpentechnik ermöglichen effizientes Heizen im Winter und angenehmes Kühlen im Sommer.

Ergänzend steht in sechs Räumen eine separat steuerbare Infrarot-Fußbodenheizung zur Verfügung.

Der Bedarfsausweis weist Energieeffizienzklasse A und einen Endenergiebedarf von nur 31 kWh/(m²·a) aus.

Photovoltaik, Smart Home, elektrische Rollläden und Netzwerkverkabelung ergänzen das Energiekonzept.

WALLBOX-READY FÜR 2 E-AUTOS

Leitungen für zwei Wallboxen führen vom Sicherungskasten bis zu den Stellplätzen. Auch die Absicherung ist vorgesehen.

GARTEN UND KOMFORT

Das Grundstück ist vollständig eingezäunt. Dazu gehört ein modernes Gartenhaus in Anthrazit, ca. 4 × 3 m, mit Tür, Fenster und Schleppdach.

WOHNFLÄCHE UND UNTERGESCHOSS

Die genehmigte Wohnfläche befindet sich im Erdgeschoss. Für die hochwertig ausgebauten Räume im Untergeschoss wurde die Nutzungsänderung zu Wohnraum beantragt.

Nach der aktuellen, vom Entwurfsverfasser unterzeichneten Flächenberechnung ergibt sich nach Genehmigung eine Wohnfläche von 169,52 m². Hinzu kommen 13,24 m² Nutzfläche; insgesamt sind es rund 183 m² Wohn- und Nutzfläche. Die Genehmigung steht noch aus.

Die Fertigstellung und sofortige Bezugsbereitschaft des Hauses sind davon nicht betroffen.

Terrasse, Garten, Keller, Duschbad, Einbauküche, Gäste-WC, Fliesen

Bemerkungen:
AUSSTATTUNG UND BESONDERHEITEN

WOHNKONZEPT UND FLÄCHEN

• Neubau, fertiggestellt 2023
• energieeffizient – Energieeffizienzklasse A
• insgesamt ca. 183 m² Wohn- und Nutzfläche
• 169,52 m² Wohnfläche nach beantragter Nutzungsänderung
• zusätzlich 13,24 m² Nutzfläche
• Genehmigung der Nutzungsänderung steht noch aus
• 5 Zimmer, davon 2 Schlafzimmer und 1 Gästezimmer
• aktuell zwei separat nutzbare Wohnbereiche
• alternativ großzügige Einfamilienhaus-Lösung
• offener Wohnbereich und offene Küche in der EFH-Variante
• hochwertig ausgebautes Untergeschoss
• kurzfristig bezugsbereit
• provisionsfreier Privatverkauf

Die Einfamilienhaus-Variante wurde bereits bei der ursprünglichen Planung berücksichtigt. Im Wesentlichen wird dafür eine nichttragende Trennwand geöffnet oder entfernt. Nach notarieller Beurkundung begleiten und koordinieren wir die Grundrissanpassung auf Wunsch gemeinsam mit dem Erwerber.

KÜCHE, BAD UND WOHNKOMFORT

• zwei vollständig nutzbare Küchen
• offene Küche in der Einfamilienhaus-Variante
• schwarze Holzküche mit Kücheninsel
• individuell geplante, handwerklich gegossene Betonküche
• separate Trinkwasseraufbereitung
• zwei Badezimmer plus Gäste-WC
• bodengleiche Dusche
• GROHE-Regenduschen und Handbrausen
• Gäste-WC für spätere Erweiterung zum Duschbad vorbereitet
• große, teilweise bodentiefe Fenster
• dreifach verglaste Fenster
• mehrere bodentiefe Terrassen-Schiebetüren
• besondere Deckenhöhe von ca. 2,75 m
• maßgefertigte amerikanisch klappbare Holzläden

ENERGIEEFFIZIENT, HEIZUNG UND KLIMA

• Energieeffizienzklasse A
• Endenergiebedarf nur 31 kWh/(m²·a)
• Primärenergiebedarf 56 kWh/(m²·a)
• Hauptheizung über 3 Split-Klimageräte mit Luft-Luft-Wärmepumpentechnik
• Klimaanlage: Heizen im Winter und Kühlen im Sommer
• ergänzende Infrarot-Fußbodenheizung in 6 Räumen
• Photovoltaikanlage zur Unterstützung des Eigenverbrauchs
• elektrische Warmwasserbereitung über Durchlauferhitzer
• wartungsarm konzipierte Haustechnik

SMART HOME, WALLBOX UND ELEKTRO

• elektrische Rollläden mit Smart-Home-Steuerung
• Steuerung per Handy und Hausautomation
• Automationen, z. B. Schließen nach Dämmerung
• Netzwerk-, Telefon- und Antennenleitungen in allen Räumen
• großzügig ausgelegte Elektroinstallation
• Wallbox-Vorbereitung für 2 E-Autos
• Leitungen vom Sicherungskasten bis direkt zu beiden Stellplätzen bereits verlegt
• Absicherung für die Wallboxen im Sicherungskasten bereits vorgesehen
• Kameraüberwachung der Eingangs- und Stellplatzbereiche
• Bewegungserkennung und mobiler Zugriff
• lokale Aufzeichnung statt externer Cloud

GARTEN, TERRASSEN UND STELLPLÄTZE

• Garten, vollständig eingezäunt
• 2 ebenerdige, überdachte Terrassen
• jeder Wohnbereich mit eigener Terrasse
• barrierearmer Terrassenzugang über bodentiefe Schiebetüren
• modernes Gartenhaus in Anthrazit
• Gartenhaus ca. 4 × 3 m mit Tür und Fenster plus Schleppdach
• mähroboterfreundlich angelegter Rasen
• 2 Außenstellplätze direkt am Haus
• private Zufahrt ohne öffentlichen Durchgangsverkehr
• Außendämmung von über 15 cm
• zusätzliche Innendämmung nach Eigentümerangabe
• Dämmung unterhalb der Bodenplatte

Die Ausstattung verbindet modernen Neubaukomfort, Energieeffizienz, Smart Home, barrierearme Wege und flexible Nutzungsmöglichkeiten.

Heizungsart: Fußbodenheizung
Energieträger: Strom

PROVISIONSFREI DIREKT VOM EIGENTÜMER

SCHNELLE RÜCKMELDUNG · KURZFRISTIGE TERMINE

JETZT UNVERBINDLICH ANFRAGEN

Ob Fragen, weitere Unterlagen oder Besichtigung: Eine kurze Nachricht genügt.

PRIVATVERKAUF UND BESICHTIGUNG

Die Immobilie wird provisionsfrei von privat angeboten.

Gern senden wir Ihnen nach einer kurzen persönlichen Nachricht die vollständige Adresse, das erweiterte Exposé und ergänzende Objektunterlagen zu. Schreiben Sie uns einfach kurz, wer in das Haus einziehen möchte und wann ein Kauf beziehungsweise Umzug für Sie grundsätzlich infrage kommt. Weitere Einzelheiten, auch zur Finanzierung, können anschließend im persönlichen Austausch geklärt werden.

Besichtigungen sind nach individueller Terminvereinbarung möglich.

UNTERLAGEN

Bei konkretem Interesse können unter anderem folgende Unterlagen zur Verfügung gestellt werden:

• Energiebedarfsausweis
• Grundrisse und Wohnkonzeptdarstellungen
• aktuelle, unterzeichnete Wohn- und Nutzflächenberechnung
• eingereichter Bauantrag zur Erweiterung der Wohnnutzung
• Bau- und Genehmigungsunterlagen
• Informationen zur Photovoltaik- und Haustechnik
• ergänzende Objektinformationen

WOHNFLÄCHE UND EINGEREICHTER BAUANTRAG

Die derzeit genehmigte Wohnfläche befindet sich im Erdgeschoss. Für die bereits hochwertig ausgebauten Räume im Untergeschoss wurde die Nutzungsänderung zu Wohnraum beantragt.

Nach der aktuellen, vom Entwurfsverfasser unterzeichneten Flächenberechnung ergibt sich nach Genehmigung eine Wohnfläche von 169,52 m². Hinzu kommen 13,24 m² Nutzfläche. Insgesamt stehen damit rund 183 m² Wohn- und Nutzfläche zur Verfügung. Die Genehmigung der Nutzungsänderung steht noch aus.

Bis zur Entscheidung werden die betreffenden Flächen im Untergeschoss ausdrücklich als beantragt und noch nicht als genehmigte Wohnfläche dargestellt. Die bauliche Fertigstellung und Bezugsbereitschaft des Hauses sind davon nicht betroffen.

ZWEI WOHNKONZEPTE

Das Haus verfügt aktuell über zwei separat nutzbare Wohnbereiche. Die alternative Einfamilienhaus-Lösung wurde bereits planerisch berücksichtigt und erfordert nach bisheriger Planung im Wesentlichen die Öffnung beziehungsweise Entfernung einer nichttragenden Trennwand.

Eine bauliche Veränderung erfolgt nicht vor dem Verkauf. Nach notarieller Beurkundung begleiten und koordinieren wir die gewünschte Grundrissanpassung auf Wunsch gemeinsam mit dem Erwerber. Umfang, technische Prüfung, Ausführung, Terminierung und Kosten werden vorab individuell vereinbart. Die Konzeptdarstellungen dienen der Veranschaulichung und sind nicht maßstabsgerecht.

Maßgeblich sind die Vereinbarungen im notariellen Kaufvertrag und die dort einbezogenen Unterlagen.

Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!

ohne-makler (OM) ist weder Anbieter noch Vermittler der Immobilie. OM betreibt eine Plattform für Immobilieneigentümer, die unter anderem die gleichzeitige Veröffentlichung einzelner Inserate auf mehreren Immobilienportalen ermöglicht. Die Inhalte dieser Inserate werden ausschließlich von Dritten verantwortet. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Rechtmäßigkeit der Angaben übernimmt OM keine Haftung. Hinweise auf mögliche Rechtsverstöße können jederzeit gemeldet werden und werden nach Prüfung umgehend bearbeitet.