Mehrgenerationenhaus - Wohn-/Geschäftshaus

Das Objekt liegt im Ortsteil Dreilinden der Stadt Osterode am Harz am Kapellenweg, einer Anliegerstraße mit eiher geringem Verkehrsaufkommen. Die Entfernung zum Zentrum der Stadt Osterode beträgt etwa 2 km.
Die Verkehrsanbindung zur nächsten Fernstraße sind ca. 3/4 km zur Bundesstraße B241 und B243, welche sich in Osterode kreuzen. Anschlussstelle Seesen auf die A7 befindet sich in nördlicher Richtung in ca. 21 km Entfernung über eine Schnellstraße erreichbar. Die Bushaltestellen sind ebenfalls im Umkreis von 5 Min zu Fuß.
An örtlichen Einrichtungen sind in der Nähe Allgemeinmediziner, Fachärzte, Kindergarten, Schulen sowie weiterführende Schulen, Schwimmbad, Seniorenresidenz.
Einkaufsmöglichkeiten zu Fuß erreichbar, Supermarkt, Getränkemarkt und Apotheke.
Aufgrund der Lage an einer Anliegerstraße mit geringem Verkehrsaufkommen ist mit kein Verkehrslärm festzustellen.
Die Entfernung zum Zentrum der Stadt beträgt etwa 2 km.
Infrastruktur (im Umkreis von 5 km):
Apotheke, Lebensmittel-Discount, Allgemeinmediziner, Kindergarten, Grundschule, Realschule, Gymnasium, Gesamtschule, Öffentliche Verkehrsmittel

Kapellenweg 26
37520 Osterode

Das Objekt wurde 1966 als EFH geplant, 1973 wurde das DG kompl ausgebaut, 1976 die Garage verlängert, 1994 wurde über den ehem. Balkon ein Wintergarten angebaut mit einer integr. Treppe die in den Garten führt.
Das Haus sieht von vorne klein und gemütlich aus - steht jedoch an einer Hanglage so, dass es 3 volle Geschosse gibt, d.h. das Objekt hat eine Geschossfläche von 524 m² und ist somit sehr groß - selbst die Kellerräume sind bis auf den Vorratsraum und die Saune mit großen Fenstern und somit mit Tageslicht.
Das Haus hat ein zweischaliges Mauerwerk, überwiegend Satteldach - teilweise Walmdach, übl. Dachbetonsteine, Bauj.-typ. gedämmt. Holz-Fenster doppeltvergl. m. innenliegenden Sprossen. Im DG - Leichtbauwände umgestaltungsfreundlich. Holz-Zimmertüren, Betontreppen mit Natursteinstufen, Sanitäreinrichtungen Villory-u.Boch EG Bad mit Wirlpoolwanne, Dusche, WC und Waschtisch. Im DG, OG und UG mit Gäste-WC, Sauna und Solarium. Vaillant-Gasbrennwertheizung mit Warmwasserspeicher, im Wohnzi. - offener Kamin, im Hauswirtschaftsraum eine Ofenhexe. Hörmann Garagentor uns Einfahrtstor (Doppel-Schwing-Flügel) beides elektrisch mit Sensor. Die Raumaufteilung ist zweckmäßig und zeitgemäß.
Raumaufteilung
OG - Schlafzimmer, großer Mehrzweckraum, Chef-Büro, Nähzimmer, WC und 1 Durchgangszimmer, Flur, zwei Dachkammern / Stauraum und zwei kleine Dachbodenflächen eher als Revisionsöffnung.
EG- sehr große Flurabschnitte die den geschäftl. Bereich mit dem Privatbereich trennen. Gäste-WC, Schlafzimmer, Zimmer Kind1 und Kind2, Badezimmer - mit Dusche, Wirlpool, Waschtisch und WC, Wohnzimmer mit Kamin, Esszimmer mit Zugang zum Wintergarten, Küche, Abstellraum,
UG - 3 Flurbereiche die privat u. geschäftlich sich trennen lassen. 1 Bauernstube (Gastraum für 30 - 50 Per.), Mehrzweckraum ehem Pausraum, Sauna, Solarium, Dusche und WC, Vorratsraum, Waschküche/Hauswirtschaftsraum mit Ofenhexe, Heizungskeller und Bastelraum in dem u.a. Tischtennis gespielt wurde. Die Flurbereiche wurden teilw. als Buffetraum genutzt. Zugang zum Garten mit Teich und gepflasterten Wegen.
Die Wege ermöglichen ein Rundgang durch den Garten ohne einen Weg doppelt zu gehen. Es befindet sich auch eine gepflasterte Fläche als Schachbrett.
Der Baumbestand ist teilweise von 1965 - davon sind unter anderem Obstbäume die leckere Früchte tragen.
Der Garten war als Bauerngarten angelegt - ein Bereich des Gartens ist für einen Selbsversorgerbereich angelegt - dort hat ua. auch ein größeres Gewächshaus platz.
Die Nachbarn sind freundlich und umgänglich - wenn Nachbarschaftshilfe erforderlich ist, kann man diese wenn gewünscht ist erfahren.
Die Immobilie wurde als Wohnhaus mit 3 Kindern und einem Immobilienbüro genutzt bis es zu klein war - dann ist das Ing.-Büro in die Nachbarschaft gezogen.
Im Vorgarten befindet sich ein sher großer Findling, der seine besondere Geschichte mit sich bringt.

Terrasse, Wintergarten, Garten, Keller, Vollbad, Duschbad, Sauna, Pool · Schwimmbad, Einbauküche, Gäste-WC, Kamin, Laminat, Teppichboden, Fliesen, Sonstiges (s. Text)

Bemerkungen:
Eintragungen im Grundbuch -
In Abteilung II des Grundbuchs sind keine Eintragungen enthalten.
Das Liegenschaftskataster enthält keinen Hinweis auf eine Eintragung im Baulastenverzeichnis. Von daher wurde das beim Landkreis Göttingen, der Stadt Osterode am Harz geführte Baulastenverzeichnicht nicht eingesehen.

Es liegen keine Wohn- und mietrechlichen Bindungen vor.
Alle Erschließungsbeiträge die nach dem Baugesetzbuch und Beträge nach dem Komunalgesetz für vorhandene Anlagen sind nicht zu zahlen.

Im Garten befindet sich ein Geräteschuppen mit Stromanschluss - für diesen ist keine baugenehmigung aufgrund der Größe erforderlich.

Das Objekt befindet sich in leichter Hanglage. Die Angaben der Gebäudebeschreibung wurden der Bauakte entnommen, bei der örtlichen Beisichtigung ermittelt und ergänzt.
Das Objekt ist das Elternhaus des Sachverständigen und diesem entsprechend hinreichend aus dessen Kindheit und Jugend bekannt.

Die technische Ausstattung ist baujahrstypisch, an Steckdosen und Lichtauslässen, Alarmanlage.

Als fest eingebaut eine Schweden-Sauna sowie Klafs-Infrarot-Solarium im Keller.

Das Eingangspodest ist über 3 Stufen.

Die Dachgaube hat einen Stauraum von 15 m².

Baumängel: kleine Spannungsrisse Risse die beim Dachausbau entstanden sind. Die Elektrischen Leitungen, sowie Wasser und Abwasser sind stets gewartet worden jedoch zu überprüfen und ggf. zu sanieren.
Beim Einbau des Wirlpools und der Erneuerung des Badezimmers wurden bereits einige Leitungen erneuert die jedoch trotzdem überprüft werden sollten.
Die Stromverteilung ist aufgrund des Ingenieurbüros wegen der EDV auf dem laufenden gehalten worden, jedoch ist der Betrieb bereits vor über 10 Jahren altersbedingt geschlossen worden.

Es liegt für das Wertermittlungsobjekt ein Energieausweis vor. Dieser klassifiziert das Objekt in der Stufe G ein, was einer schlechten Energieeffiziens entspricht. Diese Einstufung ist für ein Gebäude dieser Baujahrsklasse typisch. Da das Baujahr sowohl in das Sachwert- als auch in das Vergleichswertverfahren wertrelevant eingeht, wird die vorliegende übliche Energieeffizienz ausreichend berücksichtigt.

Die Ermittlung der Restnutzungsdauer bezeichnet die Anzahl der Jahre, in denen die bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Sie wird in der Regel auf der Grundlage des Unterschiedsbetrags zwischen der Gesamtnutzungsdauer und dem alter der baulichen Anlage am maßgeblichen Stichtag unter Berücksichtigung individueller Gegebenheiten des Wertermittlungsobjekts ermittelt. Individuelle Gegebenheiten wie beispielsweise durchgeführter Instandhaltung konnen die Restnutzungsdauer verlängern oder verkürzen.

Gesamtnutzungsdauer 80 Jhare - bisheriges Alter 59 Jahre.
Mittlerer Modernisierugnsgrad gem. Anl. 2 ImmoWertV - ergibt eine Restnutzungsdauer von 35 Jahre.
Die Restnutzungsdauer wurde anhand des Modells zur Ermittlung der Restnutzungsdauer von Wohngebäuden bei Modernieierungen sachverständig nach ImmoWertVerzeichnis bestimmt.

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Gas
Energieausweis nicht vorhanden

Die Immobilienwertermittlung wurde durch den Miterben und Miteigentümer Dipl. Ing. Dirk Scholze ermittelt. Mit mehrjähriger Berufserfahrung als Dipl.-Bauingenieur als freier Unternehmer und inzwischen als Bausachverständiger im Öffentlichen Dienst.
Bei der Ermittlung wurde aktuelle Fachsoftware verwendet sowie die rechtlichen Grundlagen der Verkehrswertermittlung.

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