2 - Fam. Haus zum Eigennutz oder als Kapitalanlage mit 5,24% Rendite + erhöhter AfA

Gartenstraße 8 – Ruhige Wohnlage im Grünen in Isenbüttel
Die Unterkunft in der Gartenstraße 8 befindet sich in einem ruhigen Wohngebiet im Ortskern von Isenbüttel. Die Lage verbindet eine entspannte, naturnahe Umgebung mit kurzen Wegen zu Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants und wichtigen Verkehrsanbindungen Richtung Wolfsburg, Gifhorn und Braunschweig. Besonders hervorzuheben ist die Nähe zum beliebten Naherholungsgebiet Tankumsee, einem der bekanntesten Freizeit- und Badeseen der Region.
Direkt vor der Tür:
Ruhiges Wohngebiet mit Einfamilienhäusern
Kostenfreie Parkmöglichkeiten in der Straße
Viel Grün und ruhige Nebenstraßen
Spazier- und Radwege in Richtung Allerkanal
5–15 Minuten zu Fuß erreichbar:
Supermärkte (Edeka, Netto)
Bäckereien & kleine Cafés im Ortszentrum
Restaurants und Imbisse
Apotheke & Ärzte
Tankstelle
Spazier- und Radwege rund um Isenbüttel
5–10 Minuten mit dem Auto:
Tankumsee – beliebter Badesee mit Sandstrand, Wassersport, Gastronomie und Rundweg zum Spazieren oder Joggen
Volkswagen Werk Wolfsburg
Autostadt Wolfsburg
Designer Outlets Wolfsburg
Innenstadt Wolfsburg mit zahlreichen Restaurants & Einkaufsmöglichkeiten
Bahnhof Wolfsburg mit ICE-Anbindung
Gewerbegebiete in Wolfsburg und Gifhorn
ÖPNV & Mobilität:
Busverbindungen Richtung Wolfsburg und Gifhorn
Schnelle Anbindung an die B188 Richtung Wolfsburg / Gifhorn
Bahnhof Wolfsburg mit ICE- und Regionalverkehr ca. 10–12 Minuten entfernt
Gute Erreichbarkeit für Pendler und Geschäftsreisende
Die Gartenstraße 8 ist ideal für alle, die eine ruhige Unterkunft im Grünen suchen und gleichzeitig schnell in Wolfsburg oder der Region unterwegs sein möchten – ob beruflich oder privat. Durch die Nähe zum Tankumsee bietet die Lage zusätzlich attraktive Möglichkeiten für Erholung, Sport und Freizeit.
Infrastruktur (im Umkreis von 5 km):
Apotheke, Lebensmittel-Discount, Allgemeinmediziner, Kindergarten, Grundschule, Hauptschule, Realschule, Gymnasium, Gesamtschule, Öffentliche Verkehrsmittel

Die genaue Adresse des Objekts ist vom Anbieter nicht freigegeben. In der Karte ist daher die ungefähre Lage der Immobilie dargestellt.

Objektdaten
Zimmer: 8
Wohnfläche: ca. 174m²
Anzahl Parteien: 2

Ausstattung
Balkon/Terrasse: Ja
Garten: Ja
Keller: Ja
Einbauküche: Ja (2x)
Tageslichtbad: Ja
Gäste-WC: Nein
Anzahl der Stellplätze: 3x
Anzahl Garagen: 1x
Aufzug: Nein
Internetgeschwindigkeit: bis zu 1.000 Mbit/s
E-Ladesäule: Ja

Besonderheiten:
Die EG Wohnung ist aktuell für 750€ kalt vermietet und wird zum 31.03.2026 frei. Somit entsteht hier auch noch ein Steigerungspotenzial.

Die OG Wohnung ist derzeit als Ferienwohnung genutzt und könnte ebenfalls jederzeit geräumt werden, oder als Kurzzeitvermietung fortgeführt werden.

Für die Gebäude AfA liegt ein aktuelles Restnutzungsgutachten vor, mit dem die Abschreibung des Gebäudes auf 28 Jahre reduziert werden kann.

Kaufpreis:
Kaufpreis: 389.000€

Kosten:
- Grunderwerbssteuer: 19.450€
- Notar: 7.780€
- Käuferprovision: Keine

Bodenrichtwert des Grundstücks:
113€ / m² (gemäß Bodenrichtwertkarte BORIS.)

Bausubstanz & Status
Objektzustand: Beide Wohnung sind in einem guten renovierten Zustand und stehen zur sofortigen Nutzung zur Verfügung.
Baujahr: ca. 1968
Letzte Renovierung: 2025
Bezugsfrei ab: 01.04.2026

Energie
Energieausweis: Bedarfsausweis
Energieverbrauch: 166,47 kWh(m2*a)
Energieklasse: F
Heizungsart: Zentralheizung
Wesentlicher Energieträger: ÖL

Hausverwaltung
Hausverwaltung: Auf Wunsch
Hausmeisterservice: Nein
Kehrwoche durch Dienstleister: Nein

Eigennutzung oder Kapitalanlage?
Die Nutzung der Wohnungen ist gleichermaßen für die Eigennutzung oder Kapitalanlage denkbar.
Für Kapitalanleger wäre bei einer Vermietung eine Bruttoanfangsrendite von ca. 5,24 % möglich (mögliche Mieteinnahmen EG: ca.850€, OG: ca.800€, Garage: ca.50€ = Jahresnettokaltmiete ca. 20.400€).

Allgemein
E-Ladesäule
Großzügige Wohnungen
Balkon mit Blick ins Grüne
Moderner Laminatboden
Zweifach verglaste Kunststofffenster
Überdachter Balkon
Badezimmer jeweils mit Badewanne und Dusche

Sanitär
Warmwasserbereitung durch Zentralheizung
Bad, umlaufend gefliest, mit folgender Ausstattung:
Badewanne
Dusche
WC (Spülkasten Unterputz)
Waschbecken
Waschtisch
Handtuchheizkörper

Garage:
Die Garage ist groß genug um ein Auto und weitere Regale und oder Motorrad zu verstauen.

Balkon, Garten, Keller, Einbauküche, Laminat, Fliesen

Bemerkungen:
Zwei separate Wohneinheiten, ideal für Kapitalanleger oder große Familien
Solide Bauweise
Ruhige Wohnlage
Gute Vermietbarkeit
Provisionsfreier Verkauf direkt vom Eigentümer

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Öl

Bitte keine Makleranfragen

Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!

ohne-makler (OM) ist weder Anbieter noch Vermittler der Immobilie. OM betreibt eine Plattform für Immobilieneigentümer, die unter anderem die gleichzeitige Veröffentlichung einzelner Inserate auf mehreren Immobilienportalen ermöglicht. Die Inhalte dieser Inserate werden ausschließlich von Dritten verantwortet. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Rechtmäßigkeit der Angaben übernimmt OM keine Haftung. Hinweise auf mögliche Rechtsverstöße können jederzeit gemeldet werden und werden nach Prüfung umgehend bearbeitet.