Freistehendes Zweifamilienhaus in Wiesbaden-Breckenheim auf Eckgrundstück

Breckenheim zählt zu den begehrtesten Stadtteilen Wiesbadens. Der renaturierte Klingenbach verläuft direkt vor dem Haus, und am Grundstück beginnt ein malerischer Feldweg.

Flughafen Frankfurt: ca. 18 km (ca. 15–20 Minuten über die A3, Wiesbadener Kreuz)
Autobahnanbindung: A3 und A66 schnell erreichbar
öffentliche Verkehrsmittel: Bushaltestelle in der Nähe (Linie 23 nach Wiesbaden)
Kindergarten & Schule: Kindergarten ca. 100 m, Grundschule ca. 500 m
Einkaufen im Ort: REWE-Supermarkt vor Ort

Wiesbaden-Nordenstadt: ca. 5 km (Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Ärzte)

IKEA Wallau: ca. 4 km
Infrastruktur (im Umkreis von 5 km):
Apotheke, Lebensmittel-Discount, Allgemeinmediziner, Kindergarten, Grundschule, Öffentliche Verkehrsmittel

Alte Dorfstraße 96
65207 Wiesbaden

Dieses Massivhaus aus dem Baujahr 1982 wurde im Jahr 2025 umfassend modernisiert und im Innenbereich sorgfältig kernsaniert. Die Sanierung erfolgte für den Eigenbedarf des Eigentümers mit hochwertigen Materialien, ausdrücklich nicht auf einen schnellen Wiederverkauf ausgerichtet. Der Verkauf erfolgt provisionsfrei direkt vom Eigentümer.
Ein Haus mit zwei Möglichkeiten: Beide Einheiten verfügen über jeweils eigene Hauseingangstüren (vorne und hinten) sowie vollständig getrennte Wasser- und Stromanschlüsse. Über das interne Treppenhaus lässt sich das Gebäude als zusammenhängendes Einfamilienhaus nutzen. Bei Bedarf können die beiden Wohnungen jedoch auch komplett voneinander abgetrennt werden, sodass sie unabhängig voneinander werden können.
(z. B. für Mehrgenerationenwohnen, Wohnen & Arbeiten/Homeoffice oder Teilvermietung zur Finanzierungsunterstützung).

Objektzustand: Erstbezug nach Sanierung

Balkon, Vollbad, Duschbad, Einbauküche, Gäste-WC, Barrierefrei, Fliesen

Bemerkungen:
Zweifamilienhaus / Haus mit Einliegerwohnung (Effizienzklasse A)
​Eckdaten & Flächen
​Gesamtwohnfläche: ca. 275 m²
​Erdgeschoss: ca. 146 m² (5 Zimmer)
​Untergeschoss: ca. 129 m² (4 Zimmer)
​Zimmeranzahl: 9 Zimmer
​Grundstück: 564 m² Eigengrund zzgl. 50 m² Pachtgarten
​Heizung & Energetik
​Energieeffizienzklasse A: Endenergiebedarf 45,8 kWh/(m²·a) | Bedarfsausweis gültig bis 26.03.2036
​Heizsystem: Moderne Stiebel-Eltron-Luft-Wasser-Wärmepumpe
​Wärmeverteilung: Durchgehende Fußbodenheizung im gesamten Haus
​Fassade: Energieeffiziente Wärmedämmung (6 cm)
​Fenster: Veka 3-Fach-Isolierverglasung mit elektrischen Rollläden
​Kamin: Kaminanschluss im Untergeschoss (vom Schornsteinfeger bestätigt)
​Sanitär, Küche & Barrierefreiheit
​Bäder: Komplett neue, Barrierefreie Bäder und Gäste-WCs
​Wasserleitungen: Vollständig erneuert inkl. BWT-Entkalkungsanlage
​Einbauküche (UG): Neue, hochwertige Nobilia-Einbauküche mit edler Quarzstein-Arbeitsplatte und Qualitäts-Elektrogeräten von Siemens
​Barrierefreiheit (UG): Untergeschoss barrierefrei nutzbar (aktuell nur 1 Stufe – mit einer Rampe komplett stufenlos gestaltbar)
​Elektrik & Zukunft (E-Mobilität & PV)
​Elektroinstallation: Zukunftsfähige Elektrik
​Photovoltaik: Vorbereitung für PV-Anlage vorhanden E-Mobilität: Jeweils zwei Wallbox-Anschlusskabel pro Wohneinheit
Glasfaser Highspeed-Internet: Antrag für Vodafone-Glasfaseranschluss liegt vor, die Installation und Montage direkt ins Haus ist für nächstes Jahr vorbereitet ,geplant

Heizungsart: Fußbodenheizung
Energieträger: Luft-/Wasserwärme

PROVISIONSFREI DIREKT VOM EIGENTÜMER
FLEXIBLE NUTZUNGSMÖGLICHKEITEN
FLÄCHENERWEITERUNG (LAUT ARCHITEKTIN):
Zusätzlich zur angegebenen Wohnfläche besteht die Option, ca. 10,30 m² weitere Wohnfläche zu schaffen, indem die Geschossdecke im Bereich der Kellertreppe geschlossen wird. Diese Fläche ist in den 275 m² noch nicht enthalten.

TRANSPARENZ & ZU BERÜCKSICHTIGEN:
- Dach befindet sich im Originalzustand (keine Sanierung erfolgt).
- Fassade im direkten Bereich der Fenster nicht erneuert.
- Außenanlagen (Garten/Wege) noch nicht komplett überarbeitet.

DOKUMENTE & BESICHTIGUNG:
Energieausweis (Klasse A) und Wohnflächenberechnung nach WoFlV liegen vor.

Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!

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