Provisionsfreie schöne helle 1,5 Zimmer Wohnung mit Balkon und opt. TG-Stellplatz; 6% Rendite

Die Kreisstadt Dietzenbach mit ihren ca. 35.000 Einwohnern liegt "Mittendrin im Rhein-Main" und ist nur wenige Minuten von Frankfurt am Main entfernt. Immer beliebter ist die Stadt aufgrund ihrer hervorragenden Infrastruktur, ihrer optimalen Einkaufsmöglichkeiten und vor Allem wegen ihrer zentralen Lage und der Anbindung des öffentlichen Nahverkehrs. Dietzenbach grenzt umgeben von einem grünen Ring aus Wiesen und Wäldern im Norden an Heusenstamm, im Süden an Rödermark, im Westen an Dreieich und im Osten an Rodgau. Ein umfangreiches Sport-, Bildungs- und Betreuungsangebot für Kinder, Jugendliche, Erwachsene und ältere Menschen rundet das Bild dieser Stadt optimal ab.

Dietzenbach, einfach l(i)ebenswert.

Fußläufige Entfernungen:

S-Bahnstation <1km:
Dietzenbach Mitte (mit S2 direkte Verbindung zum Frankfurt Hbf)

Einkaufszentrum mit Supermarkt, Bäcker, Restaurant, Eisdiele, Apotheke, Drogerie, Frisör etc. <1km:
Rathaus Center Dietzenbach
Offenbacher Str. 9
63128 Dietzenbach

Allgemeinmediziner <1km:
Gemeinschaftspraxis Dagmar Plumpe Gerda Starl
Babenhäuser Str. 29
63128 Dietzenbach

Kindertagesstätte <1km:
Kindertagesstätte 9
Rodgaustr. 44
63128 Dietzenbach

Grundschule <1km:
Sterntalerschule
Kindäcker Weg 2
63128 Dietzenbach

oder auch

Aue-Schule
Talstr. 1
63128 Dietzenbach

Gesamtschule <1km:
Ernst-Reuter-Schule
Dr.-Heumann-Weg 1
63128 Dietzenbach

Gesamtschule mit gymnasialer Oberstufe <2km:
Heinrich-Mann-Schule-Dietzenbach
Etruskerstr. 2
63128 Dietzenbach
Infrastruktur (im Umkreis von 5 km):
Apotheke, Lebensmittel-Discount, Allgemeinmediziner, Kindergarten, Grundschule, Hauptschule, Realschule, Gymnasium, Gesamtschule, Öffentliche Verkehrsmittel

Die genaue Adresse des Objekts ist vom Anbieter nicht freigegeben. In der Karte ist daher die ungefähre Lage der Immobilie dargestellt.

Diese schöne helle Wohnung ist leer stehend, also sofort bezugsfertig.
Sie eignet sich perfekt sowohl für den Selbstnutzer wie auch für den Kapitalanleger.

Der Selbstnutzer darf sich über eine schöne bezugsfertige Wohnung zu einem bezahlbaren Preis in einem gepflegten Haus in einer Lage mit top Infrastruktur freuen - inklusive Balkon, großem ebenerdigen Keller direkt im Erdgeschoss (3,5m x 1,4m) und optionalem TG-Stellplatz.

Der Kapitalanleger darf sich über eine erzielbare Brutto-Mietrendite von 6% (unmöbliert) oder höher (bei möblierter Vermietung) freuen.

Optional kann eine weitere direkt angrenzende Wohnung im Paket erworben werden. Diese ist vermietet und hat den gleichen Grundriss, jedoch spiegelverkehrt.

Der Kaufpreis bezieht sich auf die Wohnung. Ein Tiefgaragenstellplatz kann für 10 T€ dazu erworben werden.

Die Wohnungstüre wird in Kürze (in KW21) - ohne Mehrkosten für den Käufer - gegen eine Neue ersetzt.

Rendite-Tipp für Kapitalanleger:
Die Brutto-Mietrendite beträgt ca. 6%. Durch eine möblierte Vermietung können Sie diese Rendite sogar noch deutlich steigern. Ihr Vorteil: Eine Möblierung wurde für Sie bereits teilweise vorbereitet (vgl. Bilder) und kann gegen Aufpreis ohne großen Aufwand erworben und komplettiert werden (inkl. Einbauküche - sofern gewünscht).

Steuer-Tipps für Kapitalanleger:
Durch ein sog. Restnutzungsdauergutachten können Sie erheblich Steuern sparen (weil Sie somit die Höhe der jährlichen Abschreibung deutlich steigern können). Weitere Steuern sparen Sie im Falle der Möblierung, weil für die Möblierung kürzere Abschreibungsdauern gelten (wodurch sich die jährliche Abschreibungsmöglichkeit erhöht).
Disclaimer: Ich bin kein Steuerberater und darf daher dahingehend auch nicht beraten. Bitte besprechen Sie daher die obigen Tipps mit Ihrem Steuerberater.

Balkon, Keller, Fahrstuhl, Laminat

Bemerkungen:
Die abgebildeten Möbel stehen tatsächlich so in der Wohnung (es handelt sich also NICHT um künstliche KI-Fotos) und können auf Wunsch gegen Aufpreis erworben werden. Somit ließe sich die erzielbare Brutto-Mietrendite in Höhe von 6% über eine möblierte Vermietung sogar noch weiter steigern.

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Fernwärme

Die letzte Eigentümerversammlung fand am 24.06.2024 statt. Aus dem Protokoll ergibt sich das Folgende:
1. In der Rücklage befinden sich 1,2m Euro (per 31.12.2023).
2. Die Durchführung des letzten Bauabschnitts der Fassadenrenovierung wurde beschlossen.
3. Zwingende Instandhaltungsmaßnahmen stehen nicht an bzw. können aus der Instandhaltungsrücklage gedeckt werden. Es gibt also keine angekündigten Sonderumlagen.

Der Anteil der Rücklage, welcher auf die Wohnung entfällt, beträgt rund 3 T€ (letzter bekannter Stand vom 31.12.2023). Selbstverständlich ist die Rücklage im Kaufpreis bereits enthalten.

Das Hausgeld beträgt 212,75 Euro zzgl. 58,25 Euro Rücklage.

Das Hausgeld ist weitgehend umlagefähig. Aktuelle Angaben zu der betreffenden Wohnung selbst liegen mir nicht vor. Ich habe jedoch eine vergleichbare Wohnung in der selben WEG, zu der mir aktuelle Angaben vorliegen. Die aktuellsten vorliegenden Angaben beziehen sich auf 2023 (2024 befindet sich aktuell noch in der Erstellung durch die Hausverwaltung). Die vergleichbare Wohnung war 2023 durchgehend vermietet und bewohnt. Die Abrechnung der Hausverwaltung war wie folgt:

1.160,40 Euro Heizung und Warmwasser (voll umlagefähig)
971,74 Euro Weitere voll umlagefähige Posten
584,82 Euro Nicht umlagefähige Posten (48,74 Euro pro Monat; 21,5% vom GESAMT)
2.716,96 Euro GESAMT (226,41 Euro pro Monat)

Die Wohnungseigentümergemeinschaft umfasst insgesamt 217 Wohneinheiten.

Falls Sie Fragen zur Finanzierung haben sollten, kann ich Ihnen bei Bedarf einen guten Finanzierungsspezialisten empfehlen.

Alle Angaben nach bestem Wissen und Gewissen und ohne Gewähr.