Das rechnet sich! Mehrfamilienhaus mit Gewerbe und flexiblen Möglichkeiten

Gemeinde Pfaffing, OT Rattenbach.

Das Anwesen liegt am Ortsrand von Rattenbach. Südlich an der Grundstücksgrenze verläuft die RO43. Diese stellt eine Hauptverbindungsstrecken von Osten kommend nach Grafing dar. Beeinträchtigungen durch den Verkehr sind gegeben. Die vorhandene Infrastruktur ist überschaubar.

Die genaue Adresse des Objekts ist vom Anbieter nicht freigegeben. In der Karte ist daher die ungefähre Lage der Immobilie dargestellt.

Das genaue Baujahr des Anwesens (vermutlich ca. 1985) ist nicht bekannt. Dokumentiert mit Baugenehmigungen ist die Aufteilung in 4 Wohneinheiten mit Gewerbe aus dem Jahr 2003 und Tekturen zum Einbau einer Werkstatt bzw. eines Friseursalons. Diese Unterlagen schicken wir Ihnen gerne nach Anforderung zu.

Das Wohngebäude ist - vergleichbar mit einer Doppelhaushälfte - an ein anderes Wohnhaus angebaut. Der Zugang erfolgt über den Garagenhofraum oder über die Fläche vor den Carports bzw. der Werkstatt.

Wohnung Nr. 1 - Erdgeschoss und Untergeschoss:
Die Wohnung 1 ist über die Hauseingangstüre vom Garagenhof zugänglich. Erd- und Untergeschoss sind über eine innenliegende Treppe verbunden. Insgesamt beträgt die Wohnfläche ca. 168 m². Aktuell ist die Verbindung geschlossen, da das Erdgeschoss separat vermietet ist. Die Eigentümer bewohnen das Untergeschoss. Durch die Geländebeschaffenheit ist dieses aber voll belichtet.

Im Erdgeschoss hat die Wohnung ca. 65 m² Wohnfläche und verfügt über ein großes Badezimmer, eine Küche, Wohnbereich und zwei Schlafräume. Die Südterrasse wurde nicht bei der Wohnfläche berücksichtigt. Die Mieteinnahmen betragen € 790,00 brutto. Das Mietverhältnis besteht seit 2017.

Im Untergeschoss sind eine weitere Küche, ein Badezimmer, ein Ankleidezimmer, ein Schlafzimmer und ein großer Wintergarten untergebracht. Dieser Bereich wird von den Eigentümern bewohnt und hat ca. 103 m² Wohnfläche. Die Verkäufer würden die Wohnung übergangsweise zu einer ortsüblichen Miete (angedacht sind ca. € 900,00 monatlich) anmieten. Vor dem Wintergarten vorgelagert befindet sich ein Gartenteich und die Hauptgartenfläche. Die gewerblichen Räume (aktuell eine Druckerei) und das Nebengebäude (Carports) sind von hier zugänglich.

Wohnung Nr. 2, Erdgeschoss links:
Die Wohnung Nr. 2 verfügt über eine Wohnfläche von knapp 39 m² mit Flur, Küche, Badezimmer und Wohnbereich. Die Terrasse wurde auch hier nicht anteilig berücksichtigt. Die Wohnung ist aktuell für € 470,00 brutto vermietet. Das Mietverhältnis besteht bereits seit 2005. Der Mieter plant, lt. eigener Angabe, den Auszug in den nächsten Monaten.

Wohnung Nr. 3, 1. Obergeschoss links:
Der Zuschnitt von Wohnung Nr. 3 ist mit der von Wohnung Nr. 2 nahezu identisch. Inkl. anteiligem Balkon stehen hier ca. 43 m² Wohnfläche zur Verfügung. Die Wohnung ist aktuell für € 440,00 brutto vermietet. Das Mietverhältnis besteht seit ca. 2014.

Wohnung Nr. 4, 1. Obergeschoss rechts und Dachgeschoss:
Wohnung Nr. 4 erstreckt sich über zwei Ebenen. Im 1. OG sind Dusche/WC, die Küche und der Wohnbereich untergebracht. Sehr groß ist der Balkon bzw. Dachterrasse Richtung Süden mit ca. 24 m² Fläche, die zur Hälfte bei der Wohnflächenberechnung berücksichtigt wurde. Über die Innentreppe gelangen Sie in das Dachgeschoss. Hier sind drei große Schlafräume und ein großes Badezimmer untergebracht. Insgesamt bietet die Wohnung ca. 117 m² Wohnfläche und ist ab 01.05.2025 frei. Bisher betrugen die Mieteinahmen € 1.380,00 brutto.

Gewerbliche Flächen:
Die gewerblichen Flächen werden aktuell als Druckerei von den Eigentümern genutzt. Altersbedingt wird der Betrieb demnächst eingestellt. Die Nutzungsmöglichkeiten bei ca. 142 m² Fläche sind vielfältig. Die bestehende Verbindung in das Untergeschoss von Wohnung Nr. 1 kann mit geringem Aufwand geschlossen werden. Im Bereich über der Werkstatt befinden sich Lagerflächen mit ca. 33 m² Fläche.

Ein weiterer Raum - ursprünglich gedacht als Aufenthaltsraum für Mitarbeiter - im nördlichen Bereich ist mit einer Nasszelle inkl. WC und Küchenanschlüssen ausgestattet. Dieses "Appartement" wird noch bis zum Auszug des Mieters von Wohnung Nr. 2 bewohnt, da der bisherige Mieter gerne in diese einziehen würde. Die Fläche mit ca. 21 m² ist keine Wohnfläche und als solche auch nicht genehmigt. Die Mieteinnahmen betragen € 250,00 brutto.

Nebengebäude:
Das in Holzbauweise erstellte Nebengebäude war ursprünglich als Carport gedacht und wurde teilweise zu einem Lager, Geräteraum, etc. umgestaltet. Der Dachbereich ist gut über eine Treppe zugänglich und ebenfalls zur Lagerung div. Dingen geeignet.

Garagen und Stellplätze:
Zwei Garagen und ein Stellplatz befinden sich im Hofraum, der von Nord-Osten angefahren wird. Die Nutzung ist mit div. Dienstbarkeiten geregelt und sichergestellt.

Grundstück und Garten:
Das gesamte Grundstück ist ca. 1.824 m² groß. Zusätzlich besteht ein Miteigentumsanteil von 1/3 an der Hoffläche mit 257 m². Vor dem Wohnhaus südlich vorgelagert ist eine Gartenfläche, die ebenerdig vom Erdgeschoss zugänglich ist. Richtung Westen fällt das Gelände ab, so dass der Wintergarten und die Fläche vor dem Nebengebäude ebenfalls eben sind. Hier wurde ein Gartenteich angelegt. Das Grundstück ist durch Sträucher und Bäume an den Grundstücksgrenzen eingefriedet.

- insgesamt ca. 367 m² Wohnfläche (Terrassen und Balkone nur teilweise anteilig berücksichtigt)
- ca. 163 m² Gewerbefläche zzgl. Lagerflächen im 1. Obergeschoss
- 2 Einzelgaragen im Hofraum
- Nebengebäude mit Carports bzw. Lagerflächen
- Gaszentralheizung mit oberirdischem Gastank (Baujahr 2015)

Durchgeführte Renovierungen bzw. Modernisierungen in den letzten Jahren:
2014:
Neues Dach, Dachfenster, Elektroinstallation (im Bereich der Gewerberäume)
Komplettrenovierung im 1. OG von Wohnung Nr. 1
2015:
Wintergarten erneuert, Estrich und Fußbodenheizung im Wintergarten
neues Badezimmer in Wohnung Nr. 1 Untergeschoss, Grundrissanpassung mit Trockenbauwänden
2016:
neue Heizung (Gasheizung inkl. Solar für Warmwasser), Gastank
2019:
Dach und Holzausbau im Wintergarten Wohnung 1 Untergeschoss erneuert
2023:
Komplettrenovierung Wohnung Nr. 4 inkl. neuer Toiletten, Dusche und Balkon

Derzeit werden in etwa folgende Kaltmieteinnahmen erzielt:

Wohnung Nr. 1 (Teilfläche im EG) € 600,00 inkl. Garage
Wohnung Nr. 1 (Teilfläche im UG) € 900,00 ab Besitzübergang
Wohnung Nr. 2 € 340,00 inkl. Stellplatz
Wohnung Nr. 3 € 400,00 inkl. Strom und Garage
Wohnung Nr. 4 € 1.135,00 inkl. Stellplatz (frei ab 01.05.2025)
Geräteraum € 180,00

Zusätzlichen stehen die gewerblichen Räume mit ca. 142 m² zzgl. Lagerraum im Dachgeschoss zur Vermietung als pot. Einnahmequelle zur Verfügung.

Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass wir zum Schutz der Privatsphäre der Mieter Innenaufnahmen nur teilweise veröffentlichen. Gerne übersenden wir Ihnen das Exposè auf Anfrage, wenn Sie uns Ihre vollständigen Adressdaten übermitteln.

Besichtigungstermine organisieren wir gerne nach Absprache und unter der Voraussetzung, dass der Käufer-Maklervertrag unterzeichnet wird bzw. wurde.