Zentral, aber ruhig gelegene 3-Zimmer Wohnung mit Balkon und Stellplatz als Kapitalanlage, prov.frei

Der Stadtteil Bayreuth-Altstadt ist eine etablierte und beliebte Wohngegend - zentrumsnah und dennoch ruhig. Die Gagernstraße ist eine ruhige Anwohnerstraße (Sackgasse mit Wendeplatz) mit Wohnbebauung und Grünanteilen. Geschäfte des täglichen Bedarfs, Schulen und Einrichtungen der Stadt sind gut erreichbar. Gute Anbindung an das städtische Verkehrsnetz und den öffentlichen Nahverkehr.

Gagernstraße 13
95447 Bayreuth

Die Wohnung befindet sich innerhalb einer 2010 sanierten Wohnanlage aus den 60er Jahren im 1. OG eines Drei-Parteien-Aufgangs. Sie besteht aus einem Flur, von dem zwei Schlafzimmer, der große Wohn-/Küchenbereich mit dem Balkonzugang, das Duschbad, das Gäste-WC und der Hauswirtschaftsraum abgehen.

Die Wohnung hatte ursprünglich 4 Zimmer, wurde aber in 2011/2012 für eine etwaige spätere Eigennutzung durch die aktuelle Eigentümerin neu angeordnet sowie umfassend und wertig saniert. Seitdem ist sie jedoch durchgängig an die aktuellen Mieter vermietet.

Die Nettokaltmiete liegt mit €7,11/qm deutlich unter dem Mietspiegel. Die letzte Mieterhöhung war in 10/2024.

Die Eckdaten:
- 3-Zimmer-Wohnung im 1.OG mit Duschbad, Gäste-WC, HWR, S/W-Balkon
- 97,74 qm
- WG-tauglich (2 oder wieder 3 Schlafzimmer)
- Stellplatz
- Gasetagenheizung
- Keller

Hausgeld (WiPlan 2026): €350
- Umlagef. BK ca. €200
- Nichtuml. BK ca. €50
- InsthRL ca. €100

Instandhaltungsrücklage Haus (3 WE) per 31.12.2025 ca. €25.500; kalkulatorischer Anteil der WE ca. €8.600

Grundsteuer: Ca. €176

Aktuelle Miete seit 1.10.2024:
- NKM €695 (€7,11/qm)
- BKVZ €135 (ohne Heizkosten)
- Stellplatz €30
Summe NKM €725
Aktuelle JNKM €8.700

Balkon, Keller, Duschbad, Gäste-WC, Laminat, Fliesen

Bemerkungen:
- Objektsanierung 2010 (Fassadendämmung, Kunststofffenster, Dämmung Dach und Keller, etc.).
- Aufwendige Wohnungssanierung in 2011 (Wände, Decken, Fußböden, Elektro, Sanitär, Bäder, Tischler etc.) inkl. Grundrissänderung

Heizungsart: Etagenheizung
Energieträger: Gas

Zum Schutz der Privatsphäre der Mieter sind von der Wohnung nur Fotos aus der Zeit kurz vor Sanierungsende / vor dem Einzug der Mieter eingestellt.

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