Frei! 2 Zi Weststadt-Juwel Effizienz C: Fernwärme, Riesen-Balkon, Stellplatz, Möbliert, Notar Okt

Die Lessingstraße gehört zu den gefragtesten Wohnlagen der Karlsruher Weststadt. Die Kombination aus einer ruhigen Wohnstraße, einem gewachsenen Umfeld, der unmittelbaren Nähe zur Innenstadt und einer exzellenten Infrastruktur macht diese Adresse für Eigennutzer, Eltern und Kapitalanleger gleichermaßen attraktiv. Die Wohnung selbst liegt komplett nach hinten raus – abgewandt von der Straße und absolut ruhig gelegen. 

+++ STRASSENBAHNHALSTELLEN & ÖPNV +++
• Lessingstraße (Gartenstraße): ca. 300 m | Arbeitsagentur (Brauerstraße): ca. 500 m
• Otto-Sachs-Straße (Brauerstraße): ca. 650 m | Weinbrennerplatz: ca. 750 m
• Innenstadt / Kaiserallee / Kaiserstraße: ca. 900–1.300 m | Hauptbahnhof: ca. 2,5 km 

+++ SUPERMÄRKTE & ALLTAG IM 1-KM RADIUS +++
Hier genießen Sie das Privileg eines absolut autofreien Alltags:
• Lidl, REWE, Penny: ca. 300 - 400 m | Alnatura Bio Super Markt: ca. 600 m
• Gutenbergplatz mit 3 x wöchentlich stattfindendem Wochenmarkt: ca. 700 m
Cafés, Restaurants, Bäckereien, Ärzte und Apotheken sind bequem zu Fuß erreichbar. 

+++ HOCHSCHULEN & UNIVERSITÄTEN +++
Studierende erreichen alle wichtigen Hotspots der Fächerstadt in wenigen Minuten:
• ZKM / HfG: ca. 550 m | Akademie der Bildenden Künste: ca. 1,2 km
• Karlshochschule: ca. 1,4 km | Hochschule Karlsruhe (HKA): ca. 1,5 km
• KIT Campus Süd (Universität): ca. 3,2 km | Hochschule für Musik: ca. 3,6 km 

+++ DER INTEGRATIONSTIPP: DAS ATTRAKTIVE „ELTERN-MODELL“ +++
Gerade für Eltern, die eine Immobilie für das studierende Kind suchen, ist diese Wohnung ein genialer Hebel: Statt eine kleine, enge 1-Zimmer-Wohnung allein für das eigene Kind zu erwerben, bietet diese großzügige 2-Zimmer-Wohnung die perfekte Möglichkeit, ein Zimmer selbst zu nutzen und das zweite Zimmer als WG-Zimmer zu vermieten. Dank der exzellenten Mikrolage lässt sich hier eine Spitzenmiete erzielen, welche die laufende Finanzierung der Bank deutlich abfedert. 

+++ ERREICHBARKEIT, EXKLUSIV-ZUGANG & COMFORT +++
Zur Wohnung gehört ein eigener Außenstellplatz auf der ruhigen Rückseite des Hauses. Der alltägliche Komfort-Heimweg ist unschlagbar gelöst: Sie parken entspannt hinten am Haus und laufen über einen kurzen Fußweg durch die parkähnlich gestaltete, grüne Oase der Anlage.

Ein echter Exklusiv-Vorteil im Treppenhaus: Eine stilvolle Glastür trennt Ihren Wohnungszugang exklusiv ab – dieser Vorflur wird mit nur einer einzigen weiteren Partei geteilt. Direkt dort befindet sich auch ein großer Gemeinschaftsbalkon zur Lessingstraße 37b, der sich perfekt zum schnellen 5-Minuten-Querlüften anbietet!
• Erreichbarkeit: Vom Haupteingang im Treppenhaus führen lediglich 5 Stufen zum Aufzug. Ab dort fahren Sie komplett ebenerdig und schwellenfrei bis direkt vor Ihre Wohnungstür im 2. OG. Ideal auch für ältere Generationen.
• Für Fahrradfahrer: Im Kellergeschoss (erreichbar über eine Treppe mit eigener Fahrradrampe) steht ein großzügiger, abschließbarer Fahrradabstellraum zur Verfügung. Ein engagierter Hausmeister kümmert sich täglich vor Ort um die Anlage.
Infrastruktur (im Umkreis von 5 km):
Apotheke, Lebensmittel-Discount, Allgemeinmediziner, Kindergarten, Grundschule, Hauptschule, Realschule, Gymnasium, Gesamtschule, Öffentliche Verkehrsmittel

Lessingstr. 37b
76135 Karlsruhe

+++ WESTSTADT-JUWEL C: PROVISIONSFREI | BEURKUNDUNG MITTE OKTOBER | NUTZENÜBERGANG SOFORT MÖGLICH! +++

Zum Verkauf steht eine perfekt geschnittene, sofort bezugsfreie und VOLLSTÄNDIG MÖBLIERTE 2-Zimmer-Wohnung im 2. Obergeschoss eines gepflegten, wertbeständigen Mehrfamilienhauses in gefragter Top-Lage von Karlsruhe: der Weststadt. Mit Personenaufzug und direkt von privat ohne Maklerprovision (0 %)!

WICHTIGER HINWEIS ZUM HAUSGELD (489 €):
Lassen Sie sich von dem auf den ersten Blick hohen Hausgeld nicht täuschen! Darin enthalten sind massive 331,77 € für Heizung/Warmwasser, da die Wohnung zuvor als Warm-Pauschal-WG an mehrere arbeitende Berufstätige vermietet war (ohne Sparanreiz). Bei normaler Eigennutzung oder klassischer Vermietung sinkt dieser verbrauchsabhängige Anteil drastisch und das Hausgeld pendelt sich auf ein absolut marktübliches Niveau ein. Die exakte Aufschlüsselung der Kosten sowie den gigantischen 238.900 € Rücklagen-Trumpf der WEG finden Sie detailliert im Textfeld „Sonstiges“ weiter unten!

WICHTIGER HINWEIS ZUM TIMING & SOFORT-EINZUG:
Der Verkauf erfolgt zur Einhaltung der gesetzlichen 10-jährigen Haltefrist. Die notarielle Beurkundung findet in der zweiten Oktoberhälfte statt. Ihr absoluter Vorteil: Ein Nutzen- und Lastenübergang ist auf Wunsch sofort am Tag der Beurkundung möglich! Das bedeutet: Schlüsselübergabe direkt beim Notar, damit die neuen Bewohner oder studierenden Kinder pünktlich zum Semesterstart sofort einziehen und wohnen können! Die Zahlung des Kaufpreises erfolgt wie üblich erst nach Eintritt der Fälligkeitsvoraussetzungen über den Notar. Die Reservierung wird nach Vorlage der Bankbestätigung vorab fest fixiert.

+++ ATTRAKTIVE PREISSTRUKTUR: IHR ZUKUNFTSSICHERES ALL-IN-PAKET +++
Für maximale Transparenz und steuerliche Optimierung ist das Gesamtobjekt fair aufgeteilt:
• KAUFPREIS WOHNUNG: 248.000 € (saniert & sofort frei)
• PKW-AUSSENSTELLPLATZ: 20.000 € (ein echter Goldstaub-Vorteil in der Weststadt)
• INVENTAR & MÖBLIERUNG: 6.000 € (hochwertige Einbauküche, E-Geräte, Smart-TVs & WG-Ausstattung)
GESAMTPREIS: 274.000 €

Für Kapitalanleger genial: Das separate Ausweisen des Inventars im Kaufvertrag senkt Ihre Grunderwerbsteuer beim Notar direkt um diesen Anteil! Zudem optimiert die Aufteilung Ihre Abschreibung (AfA), da Möbel steuerlich deutlich schneller abgeschrieben werden als die eigentliche Immobiliensubstanz.

+++ PREISVORTEIL DURCH PROVISIONSFREIEN DIREKTVERKAUF +++
In BW beträgt die Maklerprovision im Regelfall 3,57 %. Bei einem Gesamtpreis von 274.000 € sparen Sie durch den Privatverkauf exakt 9.781,80 € an reinen Kaufnebenkosten. Dieses gesparte Kapital müssen Sie nicht über Ihre Bank finanzieren, was Ihre monatliche Kreditrate spürbar reduziert und Ihre Bonität nachhaltig verbessert!

+++ LOKALE MARKTANALYSE: WARUM DIESER PREIS JEDEN VERGLEICH RASIERT +++
Eine fundierte Auswertung von 33 aktuellen Inseraten in der Karlsruher Weststadt zeigt einen durchschnittlichen Marktpreis von ca. 4.320 €/m². In der Vergleichsklasse (50 bis 80 m²) liegt der Mittelwert bei 4.128 €/m². Ihr mathematischer Vorteil bei diesem Juwel: Sie zahlen umgerechnet lediglich 4.000 €/m²! Sie kaufen hier also nachweisbar deutlich unter dem aktuellen Weststadt-Schnitt ein. Der Preis ist aufgrund der nackten Marktdaten, der erstklassigen Energieeffizienz (Klasse C, Fernwärme) und des Stellplatzes ein unantastbarer Festpreis. Sie erwerben eingepreiste Substanz.

+++ STELLPLATZ = FLEXIBLER CASH-BAUSTEIN +++
Kein Auto? Kein Problem: In der parkplatzknappen Weststadt ist der Stellplatz separat vermietbar und damit ein eigener Vermögens-/Cashflow-Baustein. Bei späterem Eigenbedarf kann ein separat geschlossener Stellplatz-Mietvertrag deutlich flexibler beendet werden als Wohnraummiete.

Balkon, Garten, Keller, Fahrstuhl, Vollbad, Einbauküche, Laminat, Fliesen

Bemerkungen:
+++ UNVERBAUBARER TRAUMBLICK: IHR GANZJÄHRIGES XXL-AUSSENZIMMER +++
Treten Sie heraus in Ihre eigene grüne Oase mitten in der Weststadt. Mit ca. 4,13 m Breite und 2,00 m Tiefe (über 8 m² Fläche) bietet dieser Riesenbalkon echten Lebensraum (siehe beigefügter Grundriss). Dank der kompletten Überdachung ist er fast das ganze Jahr über intensiv nutzbar. Hier passt problemlos ein großer Esstisch mit einer großen Gruppe von Stühlen hin. Der Blick schweift über eine weitläufige Grünfläche mit über 200 m freier Fernsicht. DIESER BLICK IST GARANTIERT UNVERBAUBAR, da sich unter der Anlage die Tiefgarage befindet (Neubau dauerhaft ausgeschlossen). Absolute Privatsphäre und maximale Ruhe nach hinten raus! 

+++ INTELLIGENTER GRUNDRISS & INVENTAR +++
Der Flur (ca. 7,70 m²) verfügt über einen praktischen Abstellraum (ca. 1,04 m²) und verbindet den Eingang, das Bad, die Küche und das großzügige Wohn-/Esszimmer (ca. 20,24 m²). Das geräumige Schlafzimmer (ca. 16,01 m²) ist direkt über den Wohnbereich zugänglich. In allen Räumen verbleibt das vollständige Inventar: Kleiderschränke, Tische, Stühle sowie die bereits fachmännisch an den Wänden montierten SAMSUNG SMART-TVS. Einfach Koffer packen und einziehen! 

+++ MODERNISIERTE TAGESLICHT-KÜCHE (CA. 8,36 M²) +++
Separate Küche mit großem Fenster, edlem schwarzem Fliesenspiegel und modernen Bodenfliesen. Ein gemütlicher Essplatz ist integriert. ALLE GROSSGERÄTE WERDEN MITVERKAUFT: Backofen mit Ceranfeld, Dunstabzugshaube, integrierte Waschmaschine, Geschirrspülmaschine sowie die freistehende Kühl- und Gefrierkombination. Rigips-Decke mit modernen LED-Spots. 

+++ SCHLÜSSELFERTIGES DESIGNER-BADEZIMMER (CA. 4,87 M²) +++
Vor wenigen Jahren komplett modernisiert: Edle, großformatige weiße Fliesen (deckenhoch), ein modernes Tiefspül-Hänge-WC mit Unterputz-Spülkasten, neue Badewanne mit Duschzone und stilvoller Handtuchhalter-Heizkörper. Die passive Lüftung nutzt einen permanenten Kamineffekt für eine lautlose Rund-um-die-Uhr-Luftzirkulation. 

+++ SPEZIFISCHER HINWEIS ZU DEN FENSTERN (STAND 2026) +++
• AUTONOMIE & MAXIMALE FREIHEIT: Gemäß gültigem WEG-Beschluss stehen die Fenster im Sondereigentum. Ein Austausch gegen moderne Fenster kann ohne komplizierte WEG-Beschlüsse vollkommen autark durchgeführt werden.
• IHR GESTALTUNGSVORTEIL: Damit kann im Wohnzimmer neben der Balkontür, wo aktuell ein Festelement verbaut ist, völlig unkompliziert ein zweiflügeliges Fenster zum optimalen Lüften eingesetzt werden!
• VORGABEN & BUDGET: Für eine einheitliche Fassade sind pflegeleichte Kunststofffenster in 2-fach- oder 3-fach-Verglasung festgeschrieben. Ein Austausch-Budget von ca. 6.000 EUR wurde im unschlagbaren Kaufpreis der Wohnung bereits vollständig mindernd berücksichtigt!

+++ PERFEKTER WG-GRUNDRISS: MAXIMALE FLÄCHENEFFIZIENZ +++
Die Wohnung bietet die absolute Ideal-Aufteilung für eine renditestarke WG oder das smarte Eltern-Modell: Der großzügige Flur (ca. 7,70 m²) dient als perfekter Nutzkern mit separatem Abstellraum (ca. 1,04 m² – ideal für Staubsauger, Vorräte etc.) sowie viel Platz für eine große Garderobe und Schuhschränke. Die separate Tageslichtküche (ca. 8,36 m²) bietet einen gemütlichen Essplatz und ist bereits voll ausgestattet mit Waschmaschine und Geschirrspüler. Die beiden Wohn-/Schlafzimmer gehen getrennt ab – ein autarkes Zimmer liegt links, das andere rechts. Keine Durchgangszimmer, maximale Privatsphäre für beide Bewohner! (Siehe beigefügter Grundriss)

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Fernwärme

+++ HOCHWERTIGE SÜBA-SUBSTANZ MIT FASSADENDÄMMUNG AB WERK +++
Die solide Bauausführung wurde durch den renommierten Qualitäts-Bauträger SÜBA realisiert. Ein gigantischer energetischer Vorteil: Das Gebäude verfügt bereits vom Baujahr an über eine vollwertige Außenfassadendämmung! Zusammen mit der zukunftssicheren Zentral-Fernwärme sichert dies die hervorragende Energieeffizienzklasse C. 

+++ HAUSGELD & HEIZKOSTEN-KLARHEIT +++
Das Hausgeld beträgt umlegbar 432,00 €, nicht umlegbar 22,00 € und enthält 33,39 € Rücklage (Gesamt: 487,39 €). WICHTIG: Darin sind aktuell massive 331,77 € für Heizkosten/Warmwasser enthalten! Grund ist die bisherige Nutzung als Warm-Pauschal-WG an mehrere arbeitende Berufstätige (kein Sparanreiz). Bei normaler Eigennutzung oder klassischer Vermietung reduziert sich dieser verbrauchsabhängige Anteil erfahrungsgemäß drastisch – das Hausgeld sinkt automatisch auf marktübliches Niveau. 

+++ RECHTLICHE GRUNDLAGEN UND RÜCKLAGEN-TRUMPF +++
• RECHTLICHE BASIS: Notarielle Teilungserklärung inkl. Nachtrag zum Flurstück 4305/1 (5.447 m² Gesamtgrundfläche).
• EIGENTUMSANTEIL: Verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 145 im 2. Obergeschoss der Lessingstraße 37b und dem Kellerraum Nr. 145 (108 / 10.000stel Miteigentumsanteil).
• STARKES SPARGUTHABEN: Der tatsächliche Gesamtbestand aller Erhaltungsrücklagen der Lessingstr. 37 a-c beläuft sich per 31.12.2025 auf 238.900 €. Das beweist die enorme Bonität und Liquidität dieser großen WEG!
• Auf die Lessingstr. 37b entfallen zusätzlich 18.264 €, auf die Wohnung davon exakt 955,44 €.
• PLANUNGSSICHERHEIT: Es sind aktuell keine Sanierungen bzw. Sonderumlagen beschlossen. Alle laufenden Instandhaltungen sind durch die massive Rücklage vollständig gedeckt. Sie kaufen eingepreiste Substanz. 

+++ WEG-BESCHLÜSSE & MEHRWERT +++
In den letzten Eigentümerversammlungen wurden zukunftsweisende Beschlüsse gefasst, die Ihnen als neuem Eigentümer erhebliche Kostenvorteile garantieren:
• GLASFASER ERFOLGT: Der Anschluss an das ultraschnelle Glasfasernetz ist bereits im Haus realisiert und liegt bereit zur Verlegung in die Wohnung (ideal für Homeoffice/Streaming).
• REINES WASSER & WERTERHALT: Eine moderne Wasserenthärtungsanlage wurde bereits im Haus installiert und schützt Ihre Geräte und Armaturen effektiv vor Kalk.
• KABEL-TV GEKÜNDIGT: Der teure Sammelvertrag wurde beendet. Keine unnötigen Pauschalen mehr über das Hausgeld. Sie entscheiden autark über Ihren Empfang.
• GEBÄUDEEFFIZIENZ & KLIMA: Die energetische Dämmung der obersten Geschossdecke wurde beschlossen (senkt Heizkosten weiter). Die Installation von Klimaanlagen wurde für die Einheiten bereits vorab grundsätzlich genehmigt! Die Rauchwarnmelder stehen im Sondereigentum (keine externen Miet-/Wartungsverträge). 

+++ WASSERSCHADEN DOKUMENTIERT +++
Früherer Wasserschaden fachlich nachkontrolliert; keine relevante Restdurchfeuchtung. Messprotokoll und schriftliche Bestätigung liegen vor.

Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!

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