5,5% Rendite Weststadt: 2 Zimmer, komplett erneuert, Balkon + TG-Einzelstellplatz

Karlsruhe Weststadt – Mikrolage Lessingstraße

Die Lessingstraße gehört zu den gefragtesten Wohnlagen der Karlsruher Weststadt. Die Kombination aus ruhiger Wohnstraße, gewachsenem Umfeld, kurzer Distanz zur Innenstadt und hervorragender Anbindung macht die Lage sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger besonders interessant.

Hochschulen / Bildung / Vermietbarkeit:
• KIT: ca. 5–10 Minuten mit dem Fahrrad
• Hochschule Karlsruhe (HKA): sehr gut erreichbar
• Akademie der Bildenden Künste: in kurzer Distanz
• HfG / ZKM: schnell erreichbar
• DHBW, Karlshochschule und weitere innerstädtische Bildungsstandorte: gut angebunden
• Hochschule für Musik / Schloss Gottesaue: in kurzer Fahrdistanz

Gerade für das Eltern-Modell ist diese Lage stark: heute hochwertige Wohnlösung für das eigene Kind, später sehr gut weitervermietbar.

Mobilität / Infrastruktur:
• Haltestellen Lessingstraße und Arbeitsagentur in kurzer Distanz
• Mühlburger Tor als wichtiger Umsteigepunkt in ca. 8 Minuten zu Fuß
• Innenstadt / Kaiserallee / Kaiserstraße schnell erreichbar
• gute Anbindung an den Hauptbahnhof
• sehr gute Autoanbindung über Brauerstraße / Südtangente (B10)

Lebensqualität:
• Gutenbergplatz mit Wochenmarkt, Cafés und Gastronomie in kurzer Distanz
• REWE, Bio-Märkte, Apotheken und Ärzte in der Umgebung
Infrastruktur (im Umkreis von 5 km):
Apotheke, Lebensmittel-Discount, Allgemeinmediziner, Kindergarten, Grundschule, Hauptschule, Realschule, Gymnasium, Gesamtschule, Öffentliche Verkehrsmittel

Lessingstr. 64
76135 Karlsruhe

Weststadt. 2 Zimmer. Balkon. Aufzug. Fernwärme. TG-Einzelstellplatz.

Und vor allem: eine Wohnung, in der die großen Themen im Sondereigentum bereits erledigt wurden.

Zum Verkauf steht eine bezugsfreie 2-Zimmer-Wohnung in der Lessingstraße 64 in Karlsruhe-Weststadt. Die Wohnung wurde umfassend modernisiert und ist damit kein typisches Bestandsobjekt mit anschließendem Handwerkerprogramm, sondern ein sofort nutzbares Gesamtpaket für Eigennutzer, Eltern-Modell oder Kapitalanleger.

Preisstruktur:
• Wohnung inkl. neuer Einbauküche: 257.000 €
• Tiefgaragenstellplatz: 20.000 €
Gesamtpreis: 277.000 €

Warum dieses Objekt wirtschaftlich interessant ist:
Der Grundriss ist klar und effizient. Beide Zimmer sind separat vom Flur aus begehbar. Dadurch eignet sich die Wohnung nicht nur für klassische Eigennutzung, sondern auch für eine hochwertige 2er-WG oder ein Business-/Pendler-Konzept.

Modellrechnung WG-/Investment-Case:
• Zimmer 1: 600 € kalt
• Zimmer 2: 600 € kalt
• TG-Stellplatz: 75 € / Monat
Soll-Miete gesamt: 1.275 € / Monat = 15.300 € p.a.
Bruttorendite auf 277.000 € Gesamtpreis: ca. 5,5 %
Faktor ca. 18,1

Der große Balkon erstreckt sich über beide Zimmer und erhöht die Wohnqualität zusätzlich deutlich. Zusammen mit Aufzug, Fernwärme, Kellerraum und Tiefgaragen-Einzelstellplatz ergibt sich ein in dieser Lage ungewöhnlich rundes Gesamtpaket.

Drei Käufergruppen – ein Objekt:
• Eigennutzer: einziehen statt sanieren
• Eltern-Modell: heute Wohnlösung für das eigene Kind, morgen flexibel weitervermietbar
• Kapitalanleger: direkt nutzbares Weststadt-Produkt mit sauberem Mietcase und separatem TG-Cashflow

Haus / Verwaltung / Kostenstruktur
• Baujahr 1988
• große, gepflegte Anlage
• 2 fest angestellte Hausmeister
• sauber beschriftete Klingelanlage
• gepflegte Gemeinschaftsflächen
• frisch gestrichene Flure
• sparsame LED-Beleuchtung in den Fluren
• großer Innenhof
• neu angelegter Kinderspielplatz
• Aufzug bereits vor Jahren modernisiert
• Flachdach bereits abgedichtet
• Verwaltung durch Krogmeier Vieten, aus Eigentümersicht eine der stärksten und vorausschauendsten Hausverwaltungen in Karlsruhe

Energieeffizienzklasse E
• Endenergieverbrauch 140,00 kWh/(m²a)
• Energieträger: Fernwärme (GEG-konform)

Hausgeld & Rücklagen
• Hausgeld Wohnung: ca. 98,92 € / Monat
• Hausgeld Tiefgarage: ca. 163,66 € / Monat
Gesamt: ca. 262,58 € / Monat

Rücklagen:
• Rücklage Moninger Residenz: ca. 190.000 €
• Anteil Wohnung: ca. 450 €
• Rücklage Studien Residenz / TG: ca. 110.000 €
• Anteil TG: ca. 2.800 €
Gesamtanteil Rücklagen: ca. 3.250 €

Keine Sonderumlagen bekannt

Objektzustand: Erstbezug nach Sanierung

Balkon, Garten, Keller, Fahrstuhl, Duschbad, Einbauküche, Laminat, Fliesen

Bemerkungen:
Hier wurde nicht nur optisch „frisch gemacht“, sondern in den entscheidenden Bereichen substanziell erneuert.

• Technik / Leitungen / Substanz
• Wasserleitungen innerhalb der Wohnung erneuert, inkl. Strang-Anbindung
• komplette Elektrik erneuert
• neuer Sicherungskasten mit FI-Schutzschaltern
• separate Absicherung für Waschmaschine, Trockner, Geschirrspüler, Herd und Mikrowelle
• neue Fenster und Balkontüren
• neue Heizkörper in allen Räumen
• neue Zargen und Türblätter
• komplette Deckenabhängung mit Rigips

Nutzen:
Keine typische Bestandsunsicherheit bei Elektrik und Leitungen. Kein „schöner Zustand, aber Technik von früher“.

Bad / Fliesen / Innenausbau
• Badezimmer komplett modernisiert
• deckenhoch neu gefliest
• Geberit-WC, Grohe-Armaturen, Limodor-Lüfter
• flache Duschtasse
• Küche, Flur und Bad neu gefliest
• gleicher Fliesenspiegel in der Küche
• Wände nach Elektrikerarbeiten neu verputzt, tapeziert und gestrichen

Nutzen:
• Stimmiges Gesamtbild statt Flickwerk. Sofort nutzbar ohne Folgeinvestitionen.

Küche
• neue Einbauküche, unbenutzt
• Ceranfeld und Backofen
• Abluft-Dunstabzug
• Einbaumikrowelle
• Geschirrspüler
• moderner Kühlschrank

Nutzen:
• Keine Zusatzinvestition, keine Küchenplanung, keine Lieferzeit. Die Küche ist direkt einsatzbereit und deutlich hochwertiger als typische Kompaktlösungen.

Flur / Hausarbeitslösung
• Der Flur wurde gezielt so konzipiert, dass dort Waschmaschine und Trockner sinnvoll Platz finden.

Nutzen:
• Bad bleibt Bad, Küche bleibt Küche. Keine Notlösungen in den Hauptbereichen.

Weitere Ausstattung
• großer Balkon über beide Zimmer
• Kellerraum
• abschließbarer Fahrradraum im Erdgeschoss
• Aufzug
• Fernwärme

Kurz gesagt:
• Neue Leitungen, neue Elektrik, neue Fenster, neue Heizkörper, neues Bad, neue Küche, neue Türen, neue Böden, abgehängte Decken.

Genau das unterscheidet dieses Objekt von vielen anderen Weststadt-Angeboten.

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Fernwärme

Der Investor-Case: ca. 18,2 % EK-Gesamtrendite inkl. Tilgung (Modellrechnung)

Dieser Verkauf erfolgt provisionsfrei direkt vom Eigentümer. Sie sparen ca. 9.900 € Maklergebühr (3,57%), die Sie sofort als Liquiditätspuffer behalten oder zur Optimierung Ihrer Finanzierungskonditionen nutzen können.

Wirtschaftlichkeit auf den Punkt gebracht:
• Wohnung (2er-WG): 1.200 € kalt (600 € pro Zimmer)
• TG-Einzelstellplatz: 75 € kalt
• Soll-Miete gesamt: 1.275 € mtl. / 15.300 € p.a.
• Bruttorendite: ca. 5,5 % (auf den Gesamtpreis von 277.000 €)

Die Magie der Hebelwirkung (Leverage-Effekt)
Lassen Sie sich nicht von der reinen Cashflow-Betrachtung täuschen. Der wahre Reichtum entsteht durch die Tilgung, die Ihr Mieter für Sie leistet. Bei einem Eigenkapitaleinsatz von ca. 19.390 € (Nebenkosten) und einer beispielhaften 100 %-Finanzierung (3,8 % Zins) ergibt sich:
• 1,0 % Tilgung: Monatliche Rate ca. 1.108 €. Daraus ergibt sich vor nicht umlagefähigem Anteil ein Überschuss von ca. 167 € / Monat; nach Ansatz von ca. 104 € verbleiben rund 63 € / Monat.
• Selbst nach Abzug der Zinsen, der Tilgung und des nicht umlagefähigen Hausgelds bleibt ein positiver Cashflow
• Ihr/e Mieter bezahlt die Wohnung ab, und Sie behalten jeden Monat ein kleines Plus auf dem Konto
• Ihr unsichtbarer Gewinn: Jährlich zahlt Ihr Mieter über 2.770 € Ihrer Schulden ab. Dieser Vermögenszuwachs gehört allein Ihnen – bei einem initialen Einsatz von nur ca. 19.000 €.

Der „AfA-Hammer“
Ihr Steuer-Schutzschild In Deutschland sind Zinsen für Kapitalanlagen zu 100 % absetzbar. In Kombination mit der extrem hohen Gebäude-Abschreibung dieser Wohnung entsteht Ihr persönliches Steuer-Schutzschild:
•Gebäude-Anteil (> 88 %): Das Areal umfasst 14.188 m². Ihr MEA entspricht ca. 31,36 m². Bei 800 €/m² Bodenrichtwert entfallen lediglich ca. 25.088 € auf den Boden. Rechnerisch sind über 88 % des Kaufpreises als Gebäude steuerlich abschreibungsfähig!
•Schnell-AfA (Küche & TG): Wir weisen die neue Einbauküche (5.000 €) und den TG-Stellplatz (20.000 €) im Kaufvertrag separat aus. Dies spart Grunderwerbsteuer und ermöglicht oft eine 100 % Sofort-Abschreibung der Küche sowie eine verkürzte Abschreibung des Stellplatzes.

Rechtlicher Hinweis & Disclaimer
Alle Angaben (Stand 2026) sind unverbindlich und dienen der Information; maßgeblich ist allein der notarielle Kaufvertrag. Die Rendite-, Cashflow- und AfA-Beispiele sind beispielhafte Modellrechnungen ohne Garantie für künftige Mieterträge oder steuerliche Ergebnisse. Dieses Exposé stellt keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung dar. Die individuelle steuerliche Behandlung (insb. Gebäudeanteil/Sofort-AfA) und Finanzierung sind eigenständig durch qualifizierte Berater zu prüfen. Eine Prospekthaftung ist ausgeschlossen.

Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!

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