145.000 € Kaufpreis – 139.000 € Miete garantiert! Staffelmiete bis 2040 in Durlach-Aue sichern

Super-Mikrolage – ruhig, angebunden & unterschätzt attraktiv
• Die Wohnung befindet sich im beliebten Karlsruher Stadtteil Durlach-Aue, einem ruhigen, gewachsenen Wohngebiet mit idealer Anbindung in alle Richtungen. Die Straße Im Haberacker ist eine verkehrsberuhigte Sackgasse – ohne Durchgangsverkehr, mit reiner Wohnnutzung und gepflegter Nachbarschaft. Wer Ruhe, Sicherheit und kurze Wege zugleich sucht, ist hier genau richtig.
• Ein Standort, der überrascht. Durlach-Aue gilt unter Kennern längst als der stille Geheimtipp im Karlsruher Immobilienmarkt. Wer den Trubel der Innenstadt meiden möchte, ohne auf urbane Infrastruktur zu verzichten, findet hier genau die richtige Mischung: grün, ruhig, gewachsen – und dennoch optimal angebunden. Gerade für Eigennutzer mit Sinn für Lebensqualität oder Kapitalanleger mit Weitblick eine strategisch hervorragende Wahl.

Top-Anbindung – Verkehrsgünstig und schnell in der City
• S-Bahn- Haltestelle "Durlach Killisfeldstraße" ca. 500 m
• Bahnhof Karlsruhe-Durlach ca. 1,3 km – direkter Regionalzuganschluss in Richtung Mannheim, Stuttgart & Heidelberg
• Autobahn A5/A8 (Durlacher Allee Anschluss): ca. 2,5 km – perfekte Lage für Berufspendler
• Karlsruhe-Innenstadt (Marktplatz): ca. 4,8 km

Versorgung in Reichweite – Alles für den Alltag
Alles, was man für ein funktionierendes Alltagsleben braucht, liegt in unmittelbarer Nähe:
• Bäckerei Weber (direkt am Eck): frische Backwaren ohne Umweg
• Aldi Süd & Edeka: ca. 1,3 km
• Netto Marken-Discount: ca. 1,5 km
• Apotheken, Hausärzte & Banken: im Umkreis von 500 m – 1,5 km
• Wochenmarkt auf dem Basler-Tor-Platz in Durlach: ca. 1,2 km

Bildung & Wissenschaft – Exzellent vernetzt
Für Studierende und Bildungsnahvermietung ist der Standort besonders attraktiv:
• Hochschule Karlsruhe – Technik und Wirtschaft: ca. 7 km
• Pädagogische Hochschule Karlsruhe: ca. 7 km
• KIT Campus Süd (Universitätsviertel Innenstadt): ca. 5 km
• KIT Campus Nord (Forschungszentrum Eggenstein-Leopoldshafen): ca. 15 km über B36, direkte Verbindung
Infrastruktur (im Umkreis von 5 km):
Apotheke, Lebensmittel-Discount, Allgemeinmediziner, Kindergarten, Grundschule, Hauptschule, Realschule, Gymnasium, Gesamtschule, Öffentliche Verkehrsmittel

Im Haberacker 1b
76227 Karlsruhe

Fakten vor Fantasie – Diese Kapitalanlage rechnet sich

145.000 € Kaufpreis – 139.000 € Mietertrag vertraglich gesichert
•15 Jahre garantierter Cashflow: Die Miete ist juristisch fixiert und steigt jährlich automatisch um 3 %. Der Staffelmietvertrag läuft bis 2040 – unabhängig von Mietendeckel, Kappungsgrenze oder politischer Stimmung.

Investieren Sie in Lage, Stabilität und Bestandsschutz
• Keine Versprechungen, sondern Fakten: Diese Wohnung bringt Ihnen gesicherte Einnahmen in einem gepflegten Haus ohne Sanierungsstau – in der unterschätzten, aber wachstumsstarken Mikrolage Karlsruhe-Durlach-Aue.

Kompakt, solide, werthaltig – Ihre Chance auf planbare Rendite
• 1- Zimmer Wohnung Im Haberacker 1b – 1. OG mit Balkon, Keller und starker Grundstruktur

Provisionsfrei direkt vom Eigentümer – keine Maklerkosten.

Objektbeschreibung
• Haus mit insgesamt acht Wohneinheiten, verteilt auf vier Etagen
• Der Wohnkomplex umfasst die Hausnummern Im Haberacker 1a bis 1d
• Trotz baulicher Einheit ist jede Hausnummer als eigene Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) organisiert. Die Verwaltung aller Gebäude erfolgt jedoch einheitlich durch dieselbe professionelle Hausverwaltung, die das Objekt seit vielen Jahren zuverlässig betreut
• Die Gebäude wurden in den vergangenen Jahren einheitlich neu gestrichen, was den gepflegten Gesamteindruck der Anlage unterstreicht
• Ein Aufzug ist nicht vorhanden – das senkt die Betriebskosten sowohl für Eigentümer als auch Mieter
• Angebot stellt eine solide sowie planbare Kapitalanlage dar

Raumaufteilung
24,14 m² Wohn-/Schlafraum inkl. Flur
1,60 m² Flur vor Bad/Küche
2,73 m² Bad
5,86 m² Küche
2,49 m² Balkon (hälftig)
36,82 m² Gesamtfläche

Nebenkosten & Wirtschaftsplan 2025
• Umlagefähige Kosten: 85 € Monat
• Nicht umlagefähig: 31 € Monat
• Rücklagenzuführung: 30 € Monat
• Monatliche Gesamtkosten: ca. 146 €
• Instandhaltungsrücklage (per 31.12.2023):
o Wohnung: 3.603,13 €
o WEG insgesamt: 60.102,31 €
Grundsteuer B
• 2025 Jahresbescheid 44,71 €

Mietverhältnis & Staffelmietvertrag
• Die Wohnung ist seit dem 01.11.2016 dauerhaft und zuverlässig vermietet an eine gemeinnützige Organisation, die im sozialen Bereich tätig ist. Die Organisation betreut unter anderem junge Menschen in besonderen Lebenslagen und erhält für ihre Arbeit regelmäßige Mittel aus öffentlichen Haushalten
• Der Mietvertrag bietet maximale Planungssicherheit für Kapitalanleger
• Der Mietvertrag wurde 2016 als Staffelmietvertrag abgeschlossen und bis zum Jahr 2040 ausgestaltet. Die monatliche Kaltmiete steigt jährlich 3% automatisch an – von derzeit 697 € auf 718 € zum 01.11.2025 bis auf 1.250 € im Jahr 2040
• Die gesamte Staffelmieterhöhung ist vertraglich fixiert und bietet somit eine langfristig planbare Einnahmesituation
• Zur Zusatzsicherheit hat der geschäftsführende Gesellschafter der Organisation eine persönliche Bürgschaft für das Mietverhältnis übernommen
• Die Wohnung wurde dem Mieter unrenoviert übergeben. Der Zustand der Wohnung ist wie auf den Bildern (rustikal). Mit dem Mietvertrag wurde auch ein schriftliches Übergabeprotokoll unterzeichnet.
• Fazit: Der Mieter schätzt die Wohnung sehr in Rahmen seiner sozialen Tätigkeit. Auch ohne Renovierung, und mit dem Zustand wie auf den Bildern, ist er seit Jahren zufrieden damit
• Staffelmiete vertraglich fixiert – keine Bindung an Mietspiegel, Kappungsgrenze oder Index
• Unabhängig von politischen Eingriffen (Mietendeckel, Begrenzungen)
• Stromkosten für Warmwasser trägt der Mieter direkt – Hausgeld bleibt gering

Weitere Vorteile für Investoren
• Klienten Zielgruppe des Mieters ist stabil und wächst stetig
• Sofort Mieteinnahmen

Balkon, Keller, Einbauküche, Laminat, Fliesen

Bemerkungen:
Objekthighlights auf einen Blick:
• Kapitalanlage mit garantiertem Mietwachstum: Staffelmietvertrag bis 2040, ohne Mietspiegelbindung, langfristig planbarer Cashflow
• Investieren Sie einmal – und profitieren Sie garantiert:
Die Staffelmiete ist vertraglich bis 2040 fixiert und sichert Ihnen einen kumulierten Mietertrag von rund 139.000 €. Damit amortisiert sich der Kaufpreis von 145.000 € nahezu vollständig allein durch die laufenden Einnahmen – ohne Spekulation auf Wertsteigerung oder Neuvermietung
• Langfristig vermietet: Seit 01.11.2016 an sozialen Träger
• Top-Mikrolage: ca. 500 m zur S-Bahn- Haltestelle „Durlach Killisfeldstraße“
• Wohnfläche: ca. 36,82 m²
• Helle Wohnung, durchdachter Grundriss, kleiner Flur, großes Wohnzimmer, Durchgang zur Küche (Abstellfläche über Flurdecke), Bad rechts innenliegend, passive Lüftung, Küche mit Zugang zu überdachtem Balkon. Perfekter Grundriss. Die Wohnung erstreckt sich über die gesamte Gebäudetiefe und verfügt dadurch über Fenster auf beiden Seiten – ideal zur Querlüftung und Belichtung
• Balkon (Loggia) mit Süd-/West-Ausrichtung, 50 % angerechnet
• Mikrolage – Durlach-Aue: Der unterschätzte Geheimtipp in Karlsruhe
• Sehr professionelle Hausverwaltung, die das Objekt langjährig verwaltet
• Moderne Warmwassertechnik (Stiebel Eltron Durchlauferhitzer, 2025 neu) – Stromkosten individuell auf Mieter umlegbar – keine Gas-Grundgebühr
• Aber Gasanschluss vorhanden (Bad), Versorgung für Küche/BAD vorbereitet
• Neuer Sicherungskasten (nach Gasthermenausbau)
• Haus ohne Renovierungsstau: Haustür erneuert, Gegensprechanlage neu, Balkone saniert
• Kellerraum im Sondereigentum
• Gemeinschaftlicher Fahrradabstellraum und Trockenraum
• Verwaltungsarm & werthaltig
• Kein Pkw-Stellplatz zugeordnet

Technischer Zustand
• 2017: Ausbau der alten Gastherme
• Ersatz durch elektrischen Durchlauferhitzer (Stiebel Eltron)
• Gleichzeitig: neuer Sicherungskasten installiert
• Gasanschluss bleibt im Bad bestehen – kann jederzeit wieder aktiviert werden
• Fenster beidseitig, gute Lichtverhältnisse
• Balkone des Hauses bereits saniert
• Haustüranlage und Gegensprechanlage erneuert
• Kein akuter oder mittelfristiger Instandhaltungsbedarf im Haus

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Öl
Energieausweis nicht vorhanden

Nebenkosten & Wirtschaftsplan 2025
• Umlagefähige Kosten: 85 € Monat
• Nicht umlagefähig: 31 € Monat
• Rücklagenzuführung: 30 € Monat
• Monatliche Gesamtkosten: ca. 146 €
• Instandhaltungsrücklage (per 31.12.2023):
o Wohnung: 3.603,13 €
o WEG insgesamt: 60.102,31 €
• Instandhaltungsrücklage (per 31.12.2023):
Grundsteuer B
• 2025 Jahresbescheid 44,71 €

Zielgruppe
• Kapitalanleger mit Fokus auf Sicherheit & planbare Erträge
• Kein Mietspiegel, keine Indexmiete, keine Kappungsgrenze
• Attraktiv bei drohender Regulierung durch neue Regierung
• Staffelmietvertrag bietet rechtlich geschütztes, inflationsgesichertes Wachstum

Steuerliche Vorteile für Kapitalanleger:
• 2 % AfA auf Gebäudewert
• Kein Erbbaurecht → volles Grundbuch
• Werbungskosten (Hausgeld, Steuerberatung etc.) voll absetzbar
• Kein Mietspiegelrisiko (Altvertrag)
• Der Vertrag ist nicht an den Mietspiegel gebunden und genießt Bestandsschutz gegenüber neuen mietpolitischen Einschränkungen (Koalitionsvertrag 2025)

Fazit für Kapitalanleger
• Diese 1-Zimmer-Wohnung „tickt wie ein Schweizer Uhrwerk“ – planbar, renditestark, risikoarm
• Mit ihrem juristisch gesicherten Staffelmietvertrag bis 2040, der soliden Vermietung an einen sozialen Träger mit persönlicher Bürgschaft sowie einer attraktiven Mikrolage in Durlach-Aue bietet sie alle Elemente, die eine zukunftssichere Kapitalanlage heute braucht:
✅ Kompakte Einheit – geringe Investitionssumme, leicht finanzierbar
✅ Langfristig planbare Einnahmen – Mietsteigerung jährlich 3 % bis 2040
✅ Kein Sanierungsstau, keine Heizkostenumlage – geringer Verwaltungsaufwand
✅ Sofort Cashflow – ohne Leerstandsrisiko
✅ Stabile, wachstumsorientierte Zielgruppe als Mieter
✅ Werthaltige Mikrolage – ruhig, angebunden, unterschätzt

Die Mieteinnahmen bis 2040 belaufen sich auf rund 139.000 € – damit refinanziert sich der Kaufpreis nahezu vollständig allein durch den laufenden Cashflow.

Hier kaufen Sie keine Immobilie – sondern einen vertraglich gesicherten Einnahmestrom.

Verkaufspreis: 145.000 € VB

Direkt vom Eigentümer, provisionsfrei

Makleranfragen sind unerwünscht.

Hinweis: Kein Stellplatz vorhanden – umliegende Parkmöglichkeiten problemlos nutzbar.

Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!