ETW mit Garten in Steinbach: Prov.freie Kapitalanlage mit 4,8% Rendite und 4,13% AfA wartet auf Sie!

Diese Immobilie vereint die Vorzüge naturnahen Wohnens im berühmten Rebland mit einer exzellenten Infrastruktur und der Nähe zu den weltbekannten Angeboten der Kurstadt Baden-Baden.

Die Wohnung liegt im Herzen von Steinbach, wo die Landschaft zu jeder Jahreszeit zu ausgedehnten Spaziergängen oder sportlichen Aktivitäten einlädt. Steinbach ist nicht nur eine Augenweide, sondern auch ein Ort der Erholung und Inspiration.  

Trotz der idyllischen Lage müssen Sie in Steinbach auf keine Annehmlichkeiten des modernen Lebens verzichten. Die Infrastruktur ist hervorragend ausgebaut und auf die Bedürfnisse der Bewohner zugeschnitten.

Alle Besorgungen des täglichen Bedarfs erledigen Sie bequem vor Ort. Der gut sortierte "E-aktiv-Markt Fischer" in Steinbach (Mührichstraße 12) bietet eine große Auswahl an Produkten. Dieser Markt ist laut dem Entwicklungskonzept Rebland auch gut mit dem Bus erreichbar, was die Nahversorgung zusätzlich erleichtert.  

Steinbach ist ein idealer Ort für Familien. Die "Grundschule Steinbach" (Meister-Erwin-Str. 5) genießt einen guten Ruf und bietet eine solide Basis für den Bildungsweg Ihrer Kinder. Für die Kleinsten gibt es mehrere Betreuungsmöglichkeiten, darunter die im September 2022 neu eröffnete "Kita am Obstgarten" (Dr.-Arweiler-Straße 27) und der "Kath. Kindergarten St. Jakobus". Beide Einrichtungen sind Teil des umfassenden Betreuungsangebots im Rebland. Das Entwicklungskonzept Rebland sieht die Grundschule Steinbach als potenziellen Standort für eine Ganztagesschule vor, was die Familienfreundlichkeit des Stadtteils zukünftig weiter steigern würde.  

Auch ohne Auto sind Sie bestens angebunden. Die Buslinie 216 (Richtung Baden-Baden) verbindet Steinbach direkt mit dem Zentrum von Baden-Baden und bedient dabei wichtige Haltestellen wie den Augustaplatz/Museum Burda, den Leopoldsplatz, das Festspielhaus und den Bahnhof Baden-Baden. Die Fahrtzeit zum Augustaplatz beträgt beispielsweise nur ca. 18-23 Minuten. Das Entwicklungskonzept Rebland strebt eine weitere Verbesserung der ÖPNV-Anbindungen an, insbesondere in den Abendstunden und an Wochenenden, sowie eine optimierte Anbindung an die umliegenden Bahnhöfe.
Infrastruktur (im Umkreis von 5 km):
Apotheke, Lebensmittel-Discount, Allgemeinmediziner, Kindergarten, Grundschule, Hauptschule, Realschule

Die genaue Adresse des Objekts ist vom Anbieter nicht freigegeben. In der Karte ist daher die ungefähre Lage der Immobilie dargestellt.

Erfüllen Sie sich Ihren Wohntraum!
Diese exquisite 54m² Erdgeschosswohnung mit privatem großen Gartenanteil im malerischen Steinbach ist ein seltenes Juwel. Saniert in 2021, mit neuer Fassade und Dach (2024), erwartet Sie hier pures Wohlgefühl ohne Kompromisse – einziehen und das Leben genießen!


🏛️ STEUERLICHER VORTEIL: Erhöhte Abschreibung bestätigt!

Für diese Immobilie liegt ein professionelles Gutachten vor, das eine erhöhte Abschreibung von 4,16% jährlich bestätigt. Dieses Gutachten wurde bereits vom Finanzamt anerkannt und bietet Ihnen als Käufer folgende Vorteile:

✅ Deutlich höhere Abschreibung als die Standard-AfA von 2%
✅ Sofortige steuerliche Entlastung ab dem ersten Jahr
✅ Rechtssicherheit durch Finanzamts-Anerkennung
✅ Maximale Steuerersparnis bei Ihrer Einkommensteuer
✅ Professionelle Dokumentation für Ihre Steuererklärung

Rechenbeispiel: Bei einem Kaufpreis von 500.000€ können Sie jährlich 20.800€ (statt nur 10.000€) steuerlich absetzen - das sind 10.800€ mehr pro Jahr!

Diese erhöhte Abschreibungsmöglichkeit macht diese Immobilie besonders attraktiv für steuerbewusste Kapitalanleger und bietet Ihnen einen nachhaltigen finanziellen Vorteil über viele Jahre.

Für Investoren bietet diese Immobilie eine herausragende Chance bei einem Kaufpreis von nur 187.000 €. Die aktuelle Kaltmiete beträgt 750 € monatlich (9.000 € p.a.), was einer attraktiven Bruttorendite von ca. 4,81 % entspricht.

Ihre Highlights – Komfort & Lebensqualität Pur:
- Private Grüne Oase: Eigener Garten – Ihr persönlicher Rückzugsort zum Entspannen und Durchatmen.
- Modern & Effizient: Komplett saniert in 2021; dezentrale Infrarotheizung für wohlige Wärme und niedrige Nebenkosten. Fassade und Dach 2024 erneuert und gedämmt.
- Stilvolles Wohnen: 2 helle Zimmer, moderne Einbauküche mit Elektrogeräten, separates WC und schnuckeliges Duschbad.

Lichtdurchflutet & Behaglich: Intelligente Raumaufteilung auf 54m² schafft eine einladende Atmosphäre.

Diese Immobilie ist nicht nur ein wunderschönes Zuhause, sondern auch eine wertstabile Kapitalanlage in einer der begehrtesten Lagen Deutschlands. Die Kombination aus Top-Zustand, gefragter Größe und exzellenter Mikrolage sichert nachhaltigen Wert.

Terrasse, Garten, Einbauküche, Laminat, Fliesen

Bemerkungen:
- Erdgeschosswohnung, ca. 54 m² Wohnfläche
- 2 helle Zimmer
- Komplettsanierung Wohnung 2021
- Fassade (gedämmt & gestrichen) 2024 erneuert
- Dach 2024 erneuert
- Moderne Einbauküche inkl. Elektrogeräten (Herd, Backofen, Kühl-/Gefrierkombination, Spüle)
- Direkter Zugang von Küche zu Terrasse/Garten
- Privater Gartenanteil/Terrasse (Sondernutzungsrecht)
- Modern gefliestes Duschbad (großformatige Fliesen, grau)
- Hänge-WC, Duschkabine
- Pflegeleichter Laminat-/Vinylboden in Holzoptik
- Fenster mit Jalousien/Sichtschutz
- Effiziente, dezentrale elektrische Infrarotheizungen (Wandmontage)
- Gepflegter Gesamtzustand

Heizungsart: Sonstiges (s. Text)
Energieträger: Strom

- Höhere Abschreibung i.H.v 4,16% vom Finanzamt bestätigt.
- Provisionsfrei direkt vom Eigentümer: Sparen Sie sich die Maklercourtage!
- Niedriges Hausgeld: Nur 160 € monatlich.
- Bezugsfrei & Einzugsbereit: Kurzfristig nach Absprache verfügbar – Koffer packen und einziehen!
- Umfassend Modernisiert: Nicht nur die Wohnung (2021), sondern auch das Gebäude (Fassade & Dach 2024) sind auf neuwertigem Stand. Keine unerwarteten Kosten in naher Zukunft.
- Perfekt für Eigennutzer & Kapitalanleger: Attraktive Renditeaussichten (aktuelle Kaltmiete 750 €) und hohe Lebensqualität für Selbstnutzer.
- Idyllische und dennoch zentrale Lage: Im Herzen von Baden-Baden Steinbach mit hervorragender Infrastruktur und Naherholungswert.

Gerne beantworten wir Ihre Fragen oder vereinbaren einen individuellen Besichtigungstermin.

Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!